上海新地王低价背后 “勾地制”疑团重重
无论是大龙地产的得而复失，还是上海证大的顺利加冕，交易环节的不透明性，都难以消解市场对土地交易的种种猜测与疑虑
2月1日，人头攒动的上海土地交易市场，见证了2010年上海新“地王”的诞生。
外滩金融8-1地块（下称8-1地块），凭借其90亿元的起拍价和地处上海外滩金融带的优越地理位置，备受关注。作为试水上海土地出让预申请制度的第一只“螃蟹”，这一案例具有明显的示范效应。
在七个小时的竞标之后，上海证大房地产有限公司（00755.HK，下称上海证大）击败新黄浦（600638.SH）、复地集团（02337.HK）的联合体，以及中华企业（600675.SH）、太平洋人寿和泰康人寿组成的联合体，最终在8-1地块上胜出。竞得价为92.2亿元，折合楼面价34148元/平方米， 成为上海2009年以来总价、单价的“双料地王”。
同一天，三个月前拍下北京顺义新“地王”的大龙地产（600159.SH），因逾期未签订该宗地的土地出让合同，被北京市国土资源局决定取消其竞得资格，没收其2亿元竞买保证金。
每一个“地王”的背后，都会有一段耐人寻味的故事。无论是大龙地产的得而复失，还是上海证大的顺利加冕，交易环节的不透明性，都难以消解市场对土地交易的种种猜测与疑虑。
重重疑点
尽管是新“地王”，但外滩8-1地块92.2亿元的价格仍远低于市场预期。拍卖现场的竞价亦远不如想象中的激烈。
在首先进行的开标和评标中，新黄浦和复地集团联合体就被淘汰出局。中华企业竞标联合体作为惟一有资格的竞价方，与综合得分排名最高者上海证大进入下一轮竞价。
91亿元起价，至92.2亿元结束，不过十余轮举牌。其过程远逊于三个月前大龙地产经历180余轮竞价，以50.5亿元拍下起拍价仅14.1亿元的北京顺义天竺地块。
“一城一带”（陆家嘴和外滩金融集聚带）是上海建设国际金融中心的核心承载区域，目前“一城”已经较为成熟，“一带”则明显不及。这个亟待发展的外滩金融集聚带，规划有2.6平方公里，150万平方米以上的建筑面积，8-1地块即位于此黄金地带上。
为上海黄浦区提供物业咨询的一位机构人士指出，综合商务氛围、地理位置，以及建筑面积体量来看，8-1地块是规划的外滩金融集聚区中最好的一块地。
“既没有滨江区过低的限高，又有足够的占地规模，27万平方米的地上建筑面积，可塑性较高。”中国指数研究院副院长陈晟亦表示，这一地块上的建筑将会成上海南外滩的新地标。
此前，上海黄浦区规土局曾召开信息发布会，宣布8-1地块评估价为90亿元-100亿元，预申请报价不得低于90亿元。而土地出让文件规定，地产商需交纳10亿元的投标保证金。综合上述种种情形，市场普遍猜测该地块最终成交价将超过100亿元。
对于8-1地块的价格，上海证大董事局主席马成樑亦坦言，受到了政策宏观调控的影响。马成樑曾担任上实集团下属地产企业要职，上海证大的实际控制人为出身金融界的戴志康。
更多分析人士认为，偏低的价格与预申请制度不无关系。
2009年11月16日，在上海国土部门的地块信息发布会上，和记黄埔、新鸿基、仁恒、绿地等24家开发商前来了解价格，但最终仅有上述四家总部位于上海的开发商成为有效预申请者。
更多资金状况和开发经验均不俗的企业，究竟有没有参与预申请？它们又是缘何没有加入现场投标环节？本刊记者向诸多地产商求解无果。
一位资深地产界律师向本刊记者称，在以往的经验中，有些地方政府在“招拍挂”出让土地时，往往会与地产商签一个保底协议，由地方国土局收取地产商一笔钱，地产商保证来参加拍卖，这类签约的地产商，一类是托儿，一类是内定的，大家一起来拍卖，虽然政府不保证让签约的地产商一定拿到地，但总会有倾向性。“政府在控制进入者方面有很多办法，或者在竞拍条件上设置条件，或者在规划上做手脚，很容易予取予夺。”
“如果按之前的‘招拍挂’程序，价格肯定还要高。”易居中国·上海克而瑞信息技术有限公司上海机构总经理于丹丹说。
不过，也有沪上业界人士分析认为，这一价格控制得很好，上海政府并不想在地产调控的风口浪尖出现过高的价格。殷鉴不远，除了大龙地产近日被罚的闹剧，2007年地理位置相仿的上海黄浦区163街坊，被拍出每平方米6.7万元的“天价”，但拿地者南京苏宁房地产开发有限公司在随后的金融危机中，以退地黯然收场。
“勾地制”上海版
2009年9月，上海准备尝试预申请制度的消息甫出，坊间纷纷将其称为上海版“勾地制”。但仲量联行上海研究部董事周志锋对本刊记者表示，从8-1地块预申请制度的试点看，其与香港的勾地制有很大差别。
首先，出台背景截然不同。
香港勾地制出台的背景是亚洲金融危机致香港房地产市场低迷，土地流拍严重。而上海、北京、深圳等地欲试水预申请制度时，正值2009年内地楼市火爆。
其次，具体做法也大相径庭。
周志锋表示，香港的所谓勾地，就是要把地先勾出来。即政府出让土地之前，先找开发商报价，只要有报价达到了政府咨询团队估价的80％左右，这块地就会拿出来出让。但勾地方地产商事先是不知道政府出让底价的。
