小区车库谁是主人？物权法“约定优先”遭质疑
专家在物权法疑难问题研讨会上称应明确规定归业主
小区车库谁是主人？昨日在广州召开的中国物权法疑难问题研讨会上，这个话题仍然被专家们争得“硝烟弥漫”。
中国法学会民法学研究会、中国人民大学法学院和广东省律师协会共同举办了物权法疑难问题研讨会。对小区车库的归属问题，尽管刚审议过的《物权法》草案四审稿和面向社会征求意见的三审稿都倾向规定“有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”，但会上很多专家依旧对此表示质疑，并认为这样处理反而会使开发商和业主之间的“战火”更加猛烈。
“《物权法》不宜规定‘约定优先’，而应另辟蹊径。”清华大学法学院崔建远教授说，在收集的社会意见当中，很多人对这样的规定持批评态度。理由就在于开发商在商品房预售、销售活动中处于绝对优势，十分容易约定有利于自己的条款，包括车库归属的规定。在约定车库归属开发商的情况下，虽然声称房价中不包含车库部分，但实际上已将车库面积公摊到商品房之中了，而购房者又很难举证去推翻开发商的主张。
崔建远建议，可以将车库分为三种：一个是法定车库，归业主拥有；一个是自行增设车库，属开发商，单独颁发所有权证，还可以转让；另一个是奖励增设车库，负有“公众使用”的义务，比如这类车库供到访的客人、送货物到小区的超市及其它售货部门等停车之用。
中国政法大学民商经济法学院院长王卫国说，地下停车场即“车库”，其所有权应该与建筑物所有权为一体，不可分割，本该归属业主。只不过，开发商要考虑通过何种方式收回成本这个问题。《物权法》应该明确规定车库产权归业主，使物业产权清晰。
如果规定属于业主，是否会造成开发商消极建设车库、停车位呢？南日律师事务所主任张志兵认为，目前家庭购买汽车已属平常，在多数情况下，车库已是业主必需的配套设施。因此，建议草案要确保业主使用车库等配套设施的权利，政府应该在建筑规划时要求开发商必须建设多少停车位等。
