请帮忙 如何进行房地产抵押？
如今买房大多数人无法“一手交钱一手交货”，而是向银行办理按揭贷款，这就是房地产抵押登记的一种方式。那么，什么是房地产抵押登记？如何进行抵押登记呢？
房地产抵押登记可分为房屋抵押登记、在建工程抵押登记、购房权利抵押登记（俗称按揭期房抵押）、抵押延期登记、抵押变更登记、抵押注销登记。
有下列情形的，不得设立房地产抵押：
１、学校、医院等公益性房地产；
２、权属不明或有争议的房地产；
３、依法被查封、扣押、监督的房地产；
４、依法收回土地使用权的土地；
５、未依法登记领取必要权证的；
６、尚未付清出让金或未按出让合同约定进行开发投资的土地使用权；
７、房屋已建成，未按规定办理登记与领取房屋所有权证的；
８、共有房地产，未经全体共有者书面同意的。
办理房地产抵押登记时，应先填写抵押申请表和抵押合同等有关材料，并由抵押人、抵押权人、被担保人盖章和签字。然后准备办理抵押登记必须提交的有关书证材料（详见下文），向房地产交易管理抵押柜台提交申请，取收件后，申请人获得立案单，当天或第二天凭单通知有关工作人员前往实地调查，４个工作日后，可向抵押科查询办结情况和交费情况，当接到领取合同通知时，应向交易所收费台支付登记费用。然后，申请人持收件立案单领取抵押合同２份和发票，将其中１份合同（自己收存１份合同）和收件立案单交抵抵押权人。交易所则通知抵押人凭收件收据在３个工作日后领取房屋所有权证和他项权利证，抵押办理完毕。
如何办理房屋抵押登记？
房屋抵押登记指债权人或第三人（抵押人）为担保债务清偿，就自有房屋或核定作为企业固定资产的公有房屋（已核发了房屋所有权证的）同债权人（抵押权人）设定抵押权。抵押期间房屋所有权、使用权不变。进行现房抵押时应提交的证件有：
（１）、抵押人为个人的，应提交房地产抵押登记申请表２份；房屋所有权证、房屋共有权证和土地使用权证原件，复印件各２份；抵押人及其配偶身份证明和婚姻证明原件，复印件各２份；被担保人身份证明或营业执照原件，复印件各２份；具结书；抵押物价值证明；主合同２份；抵押合同４份。此外，如果是部分抵押的应提供抵押部分的建筑面积原件和复印件２份；涉及集体土地的应提供乡镇政府或村委会同意抵押的证明原件和复印件。
（２）抵押人为单位的，应提交房地产抵押登记申请表２份；房屋所有权证、房屋共有权证、土地使用权证原件，复印件各２份；抵押人、被担保人营业执照原件，复印件各２份；抵押人法定代表人身份证明原件，复印件２份；抵押权人、抵押人和被担保人经办人身份证及介绍信或委托书原件与复印件；抵押物价值证明；主合同２份；抵押合同４份；加盖企业公章董事会或股东大会同意抵押的文件（指三资企业、股份制企业）原件和复印件；加盖企业工会或企业公章的职代会同意抵押的文件（指集体企业）原件和复印件；国资批文（指国有企业）原件，复印件２份。
抵押人应注意的一点是，抵押房屋原系商品房的，可不提供土地使用权证；已购公房设定抵押的，应提供已购公房上市准入通知书和个人购房成本交款计算表。
如何办理在建工程抵押？
在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还款履行担保的行为。办理在建工程抵押应提交的证件有：在建工程抵押登记申请表１份；国有土地使用权原件和复印件；建设工程规划许可证原件和复印件；总平图、楼层平面图原件，复印件２份；商品房预售许可证原件和复印件；市拆迁办拆迁安置证明原件，复印件２份；抵押人、抵押权人、被担保人三方营业执照原件，复印件各２份；抵押人法定代表人身份证原件和复印件；抵押人三方经办人身份证及介绍信或委托书；借款合同２份；在建工程抵押合同４份；评估报告书或其他抵押物价值证明；加盖企业公章的董事会或股东大会同意抵押的文件（指三资企业、股份制企业）；加盖企业工会或企业公章的职代会同意抵押的文件（指集体企业）。
如何办理购房者权利抵押？
购房者权利抵押（按揭期房贷款）是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，购房者将其所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
办理购买商品房（期房）贷款抵押登记，应提交证件有：
（１）抵押人为个人的，应提交购房抵押登记申请表２份；抵押人及配偶身份证明、婚姻证明（未婚的出具未婚证明）原件，复印件各２份；商品房预售合同２份（现房交购房证明书）；开发企业不可撤销担保函或与贷款人签订的保证合同；已付楼价款发票或收据及银行进账单原件和复印件；主合同２份；抵押合同４份。
（２）抵押人为单位的，应提交购房抵押登记申请表２份；抵押人营业执照复印件２份；抵押人法定代表人身份证复印件２份。抵押人经办人身份证复印件２份；商品房预售合同２份（现房交购房证明书）；开发企业不可撤销担保函或与贷款人签订的保证合同２份；已付楼价款发票或收据及银行进账单原件和复印件；抵押合同４份；加盖企业公章的董事会或股东大会同意抵押的文件（指三资企业、股份制企业）原件和复印件。
如何办理抵押延期登记？
抵押延期登记指当（抵押人）债务人不能按照原借款合同履约清偿债务，经双方协商同意延长抵押期限，并向登记机关请求延长抵押期限的行为。进行抵押延期登记，应提交证件有抵押延期登记申请表；原抵押合同；房屋所有权证；他项权证；属私有房产的还应提供抵押人夫妻签注的《房地产抵押具结书》。国有企业须有国资局同意延期的批文；三资企业或股份制企业须加盖企业公章的董事会或股东代表大会同意延期声明；集体所有制企业须提交职代会同意延期声明。
如何办理抵押变更登记？
抵押变更登记是指抵押双方在合约履行期内发生债权转移、或抵押权转让、或在抵押期间抵押标的物更换而进行的登记。抵押变更登记含抵押标的物变更登记、在建转房屋抵押登记、抵押当事人变更登记、期房抵押转房屋抵押登记。办理时应提交的证件有：变更登记申请表；抵押变更合同或补充合同４份；其他文件资料参照上述各类抵押登记收件。
如何办理抵押注销登记？
抵押注销登记是指抵押双方已依约履行债务，由抵押双方申请解除抵押关系的一种行为。办理抵押注销登记时应提交抵押注销登记申请表；原抵押合同；原房屋抵押的应提交他项权证、房屋所有权证、共有权证或经抵押登记的预售合同；在建成工程抵押的还应提交《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》；购房贷款权利抵押的，应提交《商品房预售合同》。
