批评万科:中国房地产发展反思
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品牌: 蔡鸿岩
基本信息·出版社：中国发展出版社
·页码：282 页
·出版日期：2009年
·ISBN：7802343321/9787802343320
·条形码：9787802343320
·包装版本：1版
·装帧：其他
·开本：16
·正文语种：中文
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内容简介《批评万科：中国房地产发展反思》以“房地产大起大落之忧”为核心思想，试图以历史的、多元的视角对中国房地产开发量第一位的带头大哥：万科加以剖析，进而对中国房地产行业房改以来十年政府政策、行业引领、市场规范以及企业运作等诸多方面，就所存在的问题加以思考，对中国房地产企业的发展之路加以反思，以期对中国楼市的未来健康平稳发展尽一份媒体的绵薄之力。
作者简介蔡鸿岩，资深地产媒体人，地产评论人，房地产专家；毕业于北京广播电视大学新闻专业；长江商学院传媒三期学员。 《楼市》杂志创办人，楼市传媒董事长；北京楼市通网络科技有限公司董事长。 长年专注房地产政策与市场研究工作。多次应邀参加国家住房和城乡建设部及北京市相关部门组织的房地产政策相关专家听证会；2000年亲自编导制作了“中国房地产十年盘点”七集专题片，并在凤凰卫视播出；2002年应邀参与烟台市房地产规划发展报告课题研究工作；2005年荣获中国市场学会等机构授予的“中国房地产十大策划专家”荣誉称号。2006年应邀担任BTV-5《首都经济报道》房产栏目嘉宾主持人，以及中央电视台、北京电视台房地产节目访谈嘉宾。2007年出版房地产评论专集《老蔡侃房》。
媒体推荐十年来，围绕中国房地产的争议从未退潮，当下房地产陷入困境时争议更多。国人习惯以“解剖麻雀”的方式来解决问题，原因是麻雀虽小，五脏俱全。而鸿岩兄的力作《批评万科》则无疑是解剖大象，这必然更富趣味性。
——北京师范大学金融研究中心主任钟伟
希望房地产行业稳定发展一直是政府的理想目标，但在很大程度上，“过山车”就是房地产行业的波动规律，有波峰有波谷，高潮与低谷交替构成了房地产行业永恒的曲线，希望房地产行业“稳定”几乎是一个奢望。尽管如此，我们还是不要放弃平抑房地产市场波动的努力，老蔡的大作就是中国地产行业中为此目标而努力的见证之一。
——中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心副主任尹中立
我并不像蔡鸿岩那样更专注于万科的历史与细节，凶此也无法评论其中的对与错。从不同的视角看问题，不管对错都会引发人们更多的思考。局外人虽不如局内人更了解情况，但却能更公正的判断。当一个企业长期以透明的姿态面对公众时，公众就不会被一时或个别的事件所误导，会做出正确的选择的。就像这本书也是一种选择，选择了一种不同常规的视角，选择了不同的描述和不同的评价方式。借史为鉴为社会中的企业也提供一种选择。
——华远集团总裁任志强
编辑推荐透视中国房地产近十年超高速发展之背景因缘，梳理近两年来楼市大起大落的幕后动因。国内首部深入剖析房地产十年发展之力作：《批评万科：中国房地产发展反思》。
从中国城市化战略布局、城市规划、政经体制以及社会人文角度，提出房地产发展中的16大反思，解析中国房地产趋向大计。
作者专注于房地产领域报道长达15年之久，与万科上至王石、下至新老业主数百人接触交往，被公认为房地产研究专家，他以“业内人”的眼光对“地产老大”万科近年扩张、异动作了入的观察。
目录
第一章 万科降价棋局
第一节 房地产“入冬”带来的景象
第二节 神秘“松山湖会议事件”
第三节 万科为何大举降价
房地产发展反思一 中国经济的“大开发商”之痛
房地产发展反思二 行业需精准的“天气预报”
第二章 万科及地产商们的过去
第一节 从“一炮走红”到“单恋”房地产
第二节 “灰色年代”行走于体制边缘
第三节 王石卖万科背后的“算盘”
第四节 “等米下锅”——曾经举步维艰
房地产发展反思三 “核心竞争力”的误区
房地产发展反思四 房企“适度的”多元化
第三章 “8?31”解放
第一节 王石、孙宏斌“口水战”
第二节 万科的“千亿目标”之雄心
第三节 “联姻”朝开、南都透露的“信号”
第四节 喧嚣的地王时代
第五节 地价、房价互推疯涨
房地产发展反思五 土地“招、拍、挂”制度亟须变革
房地产发展反思六 反对以“CDP为纲”
第四章 地产寡头存无之辩
第一节 “超级散户”从400万到27亿
第二节 “不上市即退市”的疯狂
第三节 地产寡头暗潮涌动
第四节 地产寡头黑白对辩
第五节 地产寡头形成之祸
房地产发展反思七 加强上市房企融资监管力度
房地产发展反思八 房地产诱噬经济
第五章 帕尔迪模式的偏执与风险
第一节 跑赢大市的品牌代价
第二节 万科17英里被砸的后市效应
第三节 从“以客户为核心”到“企业社会公民”——万科价值观的奇异转变
第四节 规模扩张的管理边界
房地产发展反思九 地产寡头是金融危机祸源
房地产发展反思十 房地产品牌与发展之悖论
第六章 “捐款门”反思
第一节 万科苦熬的150个小时
第二节 一个人“说”出来的企业危机
第三节 危机机制“大考”
第四节 慈善是回报社会，不是企业负担
第五节 戴上“镣铐”的舞蹈
房地产发展反思十一 亮出房地产商的道德底线
房地产发展反思十二 “捐款门”对房企品牌营销的启示
第七章 地产教父“调控”楼市
第一节 领导了中国最受尊敬企业
第二节 敏锐的政治嗅觉
第三节 与王石的“较量”
第四节 “管理”王石的嘴——王石的六次道歉演变
房地产发展反思十三 房地产业“泛娱乐化”反思
房地产发展反思十四 企业家“责任精神”的期待
第八章 房地产“过山车”之忧
第一节 金融危机下的中国楼市
第二节 政府“救市”还是“观市”
第三节 检讨“宏观调控”
第四节 “保障性住房”生死结
郎咸平：只有经济重返增长期，楼市才可能上扬
聂梅生：预计2009年房价前低后高
文林峰：限价房价格优势正逐步淡化
章林晓：过去的地王如何处置？
汪利娜：谨防有病乱投医
杨红旭：房地产开发让外行走开
张健：我国地产金融创新将有大突破
房地产发展反思十五 跌倒后的清醒
厉地产发展反思十六 谁能撑起经济一片蓝天
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序言自2005年以来，我们就对万科加以关注，并适时提出批评。凭借十余年的地产报道经验，我感觉到这个地产“带头大哥”，在“8?31”“土改”之后，其运作以及所产生的影响较之前在发生明显变化。
中国改革开放走过近三十年的发展道路，GDP持续快速增长的同时，也显现出政经体制、产业结构、发展模式等诸多方面缺失，以及决策层甚至包括学者理论层面观念的相对滞后。经济持续高速发展和这些制度缺陷共同成为了中国房地产畸形成长发展的土壤基石，使房地产这个带动着经济、影响着民生的行业让人既爱且恨。
上个世纪末曾有人预言，21世纪有两件事将会影响全球的经济发展。一个是美国主导的IT高科技产业，另一个就是中国的城市化。中国房地产近十年超高速发展的基础，即是这个国家出现的史无前例的城市化运动。
中国城市住房需求到底有多大？对于这个问题，迄今为止还没有任何一个权威机构给出足以让人信服的明确的答案。但有一个大的等式可以在宏观上给予确定：
中国城市住房需求≈13亿人口×GDP！
可以肯定地说，中国城市住房需求问题是借用世界任何国家的经验所不能解决的。因为除了13亿的人口数字和近三十年两位数字上下的GDP增长它国所不能比拟之外，还因为在上述这个等式中，我们看到的至少还包括有以下这些因素：土地非私有化、城乡二元经济体制下尚有七八亿的农村人口、每年会有5000万左右人口向城市转移；户籍对人口的锁定已被冲破；城市的优质资源与乡村差距还在加大；中国人被禁锢数十年后释放出来的对幸福生活的向往等等太多的因素。
而从GDP来看，近三十年左右的年均两位数字增长，所对应的又是人们收入的持续增长、收入增多后适于百姓的投资产品又极度匮乏、经济发展的非平衡化，以及财富“二八分配定律”在中国的极端化应验。
文摘第一章万科降价棋局
第一节房地产“入冬”带来的景象
2008年房地产市场发生了惊心动魄的逆转，全球金融危机动荡下，以地产带头大哥万科为首，开发商大规模降价，楼市的量价齐跌给行业上下游链条以及中国社会带来了一幅困难场景图。
“翻倒的桌椅，散落一地的撕毁的合同，玻璃碎片，‘哭泣着’的饮水桶……大厅楼盘微缩模型上，‘万科退房’、‘无良万科’的红色牌子触目惊心，有的模型甚至被连根拔起。”2008年9月5日，万科杭州售楼处被砸后狼藉满地。全国拥有180个项目的中国最大住宅开发商——万科，始自年初一轮又一轮的降价行为最终演化成了社会事件。在各大城市降价的同时也掀起了一股汹涌的退房潮，随着事态的不断激化，退房潮演变成了一场场充满暴力的打砸闹剧。
曾是万科“铁杆粉丝”的张明在打砸闹剧中上演了“主角”。张明是1982年出生的“80后”，他不是杭州本地人，大学毕业后到杭州创业。为了购买婚房，他勒紧裤腰带，连贷带借终于凑够首付，于2008年8月，欢欢喜喜地与自己的准新娘一起跟万科签了一份万科魅力之城的购房合同。然而，兴奋余温尚未褪去，他就收到了准邻居发来的万科降价短信：“2008年9月3日，万科在杭州的4个楼盘将发起降价销售。这不是一次普通降价，而是前所未有的幅度——七五折！”张明等业主赶到售楼处，发现跟自己所购房子在相同楼盘，甚至同一层、户型完全相同的房子，总价降了20万。“才仅仅一个月，20万就消失了！”让张明更气愤的是，当时他购房时，销售人员口口声声说万科是地产老大永不打折，现在不是商业欺骗吗？心急如焚的业主们决定退房。几经周折与万科沟通却屡屡被敷衍，张明和其他业主们被激怒了。
接连几个月，针对万科大幅降价的激烈抗议行为，由华东扩散至华南，大有在全国范围内“燎原”的趋势。有人这样形容万科：夹在新老业主中间的万科，就像一个事业小有所成的中年男人陷入情感危机一样，一方面是感情平淡如水，仅靠孩子和习惯维系的妻子，另外一个是认识没多久已迫切想去“揩油”的年轻女人，眼角眉梢带着致命诱惑。总之，万科陷入了一段混乱的三角关系。老业主（旧爱）——万科（喜新厌旧的男人）——新业主（新欢）一起上演了一出房地产界的《铡美案》。
上演《铡美案》的何止万科一家。2008年10月，长期盘踞西南，并迅速蹿红全国的龙湖地产，因在北京的一住宅项目降价幅度达50％，被老业主围攻哄砸，并且业主因此大闹龙湖的校园招聘会；位列内地在港上市房企
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