林少斌：对今年上半年房地产市场很有信心
图为招商地产公司董事总经理林少斌
招商地产2008年交出不俗业绩，公司董事总经理林少斌在接受中国证券报记者专访时表示，对今年上半年房地产市场很有信心，下半年会如何发展还要看宏观经济变化，招商地产将重点拓展在四大一线城市的布局，实现珠三角、长三角和环渤海区域的均衡发展，并将视形势发展择机拿地。
上半年情况会乐观
中国证券报：在政策支持和房价调整后，当前房地产市场出现成交回升的小阳春，您觉得这是不是意味着房地产市场真正的回暖？您对今年房地产市场如何判断？
林少斌：我认为今年上半年情况会比较乐观。因为去年全国主要城市的房产成交量几乎都萎缩一半，刚性需求被极大地压抑了，许多需要买房的消费者都推迟了购房计划。去年年底，中央和地方政府出台各项政策支持房地产业发展，今年两会上继续强调房地产业作为国民经济重要支柱产业，银行也逐渐放松房地产开发贷款和个人房贷，同时不少楼盘的定价也回归理性，这样就使得购房者信心有所恢复，目前的小阳春正是释放去年甚至2007年被压抑的刚性需求，也是购房者对宏观经济信心有所恢复的体现。
但下半年的情况目前还不明朗，房地产市场如何发展要看中期宏观经济，如果年中各项宏观经济数据比较乐观，中国经济出现复苏迹象，那么我相信今年全年都是一个比较好的情况，对公司完成年销售金额过百亿也很有信心。但如果外围经济恶化，中国宏观经济数据不理想，消费者信心受到打击，那么下半年还会回调。
中国证券报：招商地产今年会采取何种销售节奏和策略？
林少斌：基本上还是会采取加快推盘、加快销售的节奏，但会在销售节奏和价格方面掌握分寸。我们去年和今年上半年入市的楼盘，希望上半年内能够卖掉，我们并不希望一个项目三天或一个礼拜就能卖完，那样说明定价偏低，我们认为半年内卖掉是最合适的。目前我们在天津、重庆、苏州和佛山推的盘，销售情况都很好，最近上海和深圳也将有新盘推出。下半年有更多盘推出，销售策略现在还不好说，还要看宏观经济情况再确定。
目前我们预估，4、5月份的销售不会错。我相信早做准备，抓住时机，会有好的收获。对于我们的高端项目，大降价策略是不合适的，应该挖掘它的价值所在和独特性，让格回归到价值上。
三大区域均衡发展
中国证券报：目前看来，全国各个区域房地产市场出现了不同情况。今年招商地产将会采取何种布局？是继续走中高端路线，还是发展中低端产品？
林少斌：去年我们是40％的项目集中在珠三角地区，80％的项目集中在三、四季度推出。今年我们将完善全国布局，实现珠三角、长三角和环渤海区域的均衡发展，大概是40％份额在珠三角，30％多在京津地区，30％弱一点在上海及周边地区。我们对已进入城市将会继续关注这些区域的机会，但进入新城市将会比较慎重。
我们还会继续走中高端路线，这是招商地产的优势和品牌，也是客户最认可的，将在细分行业继续保持优势。我们感觉，这一轮的调整中，中高端项目的抗风险能力比较强，而低端项目价格调整对盈利影响很大，因为本来利润就很薄。
中国证券报：目前全国土地价格出现较大回落，您认为什么时候会是拿地的好时机？今年有无拿地的计划？
林少斌：如年报里所说，拿地方针将是稳健而谨慎的。如果下半年形势明朗，宏观经济有所好转，我认为下半年加大土地储备将会是一个好时点。招商地产的策略还是重点在北京、上海、广州、深圳四个一线城市拿地，因为一线城市房地产抗风险能力强，二三线城市抗风险能力相对较弱，而且市场规模也小。2006、2007年一线城市土地紧张、价格偏高，拿地不容易，目前的情况是土地价格回落，相对容易买到合适的土地，所以可以考虑趁低价吸纳一线城市土地。
中国证券报：年报显示，招商地产截至2008年底在售面积161万平方米，去年签约销售面积44万多平方米，您怎么看待这个库存问题？今年销售目标是120万平方米，完成目标的信心大吗？
林少斌：整个房地产行业现在都面临一个库存较大的问题，招商地产也有库存压力。去年招商地产的项目全国开花、全面推进，没有完成去年初设立的销售目标，今年又将有28个项目在推进，因此会有压力。去年绝大多数地产公司对市场反应不充分、不灵敏，大家都被市场教训到了。今年我们将会采取更灵活的调整策略，做好充分的估计和准备，应对市场随时出现的变化。对于新推的项目，价格会是我们考量的一个最重要的因素。在价格、销售效果和盈利等方面，公司需要考虑寻求一个最佳的平衡点。2008年的市场教会了我们很多东西，我相信我们应对市场变化的能力更强，更能合理、客观作出判断和决策。
我们不断给自己加码，希望能实现去年没有实现的“百亿梦”，对今年销售目标120万平方米是有信心的，因为今年销售项目大约有38个，摊到每个项目上销售压力并不大。现在我们在全国各地的项目多了，分散了经营风险，不像以前都押宝在少数几个项目上。而且我们认为市场需求是始终存在的，需求层面和经济层面并没有很大的变化，小阳春就是对经济好转的预期。现在并不是降价和涨价的问题，而是消费者对价格的认可，我们应接受市场现实和政策现实，量力而行，灵活调整。
保持融资渠道畅通
中国证券报：我们看到招商地产截至2008年年末，账面上还有73.89亿元的货币资金，你觉得今年资金方面有无压力？您对目前的债务结构怎么判断？
林少斌：到去年年底，我们账面上有73.89亿元货币资金，资金比较充裕，如果下半年不是大规模拿地的话，资金压力不大。目前银行贷款很畅通，各家银行均给予公司较大的授信额度，公司可以灵活地使用和调整贷款额度。公司近年来在货币市场的融资一直保持合理的结构，融资成本相对较低，有较明显的优势。
我们去年调整了债务结构，短期债务下降，长期债务上升，我认为这是一个趋向于稳健合理的债务结构，今年还将保持这种债务结构。从短期债务和货币资金对比来看，我们也没有太大的资金压力。去年公开增发的融资，我们将按照增发时的计划，严格募集资金投资项目计划，推进那些项目的建设。
中国证券报：今年还有没有资本市场融资计划？
林少斌：我们希望保持各种融资渠道的畅顺，包括资本市场、货币市场、信托等方式。股本融资当然是很好的融资方式，当前利率低，债权融资也是较好的选择。资本市场融资方面，公司债、可转债、公开增发、定向增发都是可以考虑的，但是目前还没有明确的计划，要看未来宏观经济和房地产市场以及公司今年新增项目情况来确定，我们一定会选择一种最适合公司的融资方式，以满足未来公司发展的需要。
今年，公司将不断给自己加码，希望能实现去年没有实现的“百亿梦”，对今年销售目标120万平方米是有信心的，因为今年销售项目大约有38个。
