东莞商业地产受关注 商铺投资日趋升温
今年1月，东莞市政府正式批准《东莞市2005年~2015年城市商业网点规划》该规划明确了东莞未来城市商业区划“一主八副”的定位，提出建设一个以莞城、东城、南城和万江主要商圈为核心的东莞市商业主中心，以发展松山湖、虎门、常平、厚街、塘厦、长安、樟木头、石龙八个商业副中心的城市商业格局，同时，该规划也明确表示，将对东莞大型商业项目及四星级以上的酒店建设进行控制。在大型商业项目受到限制之后，东莞市场上现有的商铺又重新显得珍贵起来，目前，民间投资商铺的趋势正在逐渐升温。
总量：实际商业面积达300万平方米
业界人士分析，商铺几乎是大部分东莞人投资的主渠道，富裕起来的东莞市民很喜欢投资商铺，首先，东莞活跃的民间资金为商铺的发展提供了先机。东莞经济实力雄厚，目前存款余额已突破3030亿元人民币，东莞的民营经济发展迅速，特别是民营个体经济发达，店铺经营方式十分普及，再加上银行降息和股市低迷，许多市民将资金投向不动产，因此，商铺投资成了首选。
业内人士分析认为，商铺投资具有独特的优势，首先，投资商铺具有稳定性，住宅的租约期限一般为半年至一年，而商铺通常为3至5年或更长；承租户对商铺的装修投资、营利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。商铺的投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值，相反，好的商铺会随着商圈的发展成熟不断升值。因此，商铺的价值是呈几何级数增长的。
不但民间对商铺投资十分看好，地产商们对商业地产也是热情高涨，2004年，曾被众多媒体称之为东莞的“商业地产元年”：地王国际广场、华南MALL、第一国际、世博广场等大型商业项目竞相亮相。东莞市经贸局今年初公布的数据显示：目前，东莞大型商业零售网点营业面积总量达212万平方米。
有专业的调查公司作过统计，如果加上零散小型的商铺经营，东莞市目前的商铺面积总量应在300万平方米以上。
警示：商业空置面积达17%
东莞商铺虽多，但缘何会出现大量无效商铺？“东莞商住项目商住比例失衡，规划脱序，城市商业中心无法凝聚，社区多成为区域消费中心，消费人群因此被人为分散。这也是城市商业消费中心不景气的因素之一。”这是一位行内人士的评论。
东莞的商业地产近来一直备受关注，除了规模是讨论热点外，人流量也是关注的重点。整个城市商业结构的合理规划，也应该列入发展商进行单个项目的规划考虑。
“现在东莞真正能称之为社区商业的不多，大部分项目都应该称之为复合型地产。”一位行内人士如是评价东莞商住项目。
业界人士分析，由于目前东莞房地产市场商业与住宅产品价格落差大，而东莞人有传承下来的“一铺富三代”的观念，有钱就投资商铺的传统投资心理，市场对商铺的消化率颇高。而发展商认为，商业可以创造最大价值，在没有严格限制的情况下，发展商往往希望能将商业面积最大化。
但东莞商铺空置率确实不容乐观，据东莞市房协今年发布的预警信号显示，截止到去年底，东莞商业空置面积19.98万平方米，占到空置总面积的17％。不过，由于东莞市政府加大了对商业地产的控制力度，去年到今年间，东莞市场推出的大型商业地产日趋减少，市场现有的商铺又开始显得珍贵起来，消化正在加快。
行情：商铺价位在8000元~4万元
记者采访中注意到，从目前东莞商铺市场的行情来看，价位在每平方米8000元~4万元之间。从商铺价位区域分析上来看，虎门、厚街商铺的价格是东莞最贵的，商铺的均价在每平方米3~4万元之间。据业界人士分析，因为虎门有大服装和布料等大型专业市场和旅游景点的支撑，每天前来采购旅游的人络绎不绝，虎门早期买铺的人如今升值已经达到了数百倍的回报，而虎门的用地又显得很紧张，所以出现了一铺难求的现象。厚街则是因为众多酒店和会展业的兴旺，吸引了很多台湾人士到厚街消费甚至定居，不但本地人士喜欢买铺投资，连很多台湾、香港的企业主也纷纷到厚街买铺置业，强劲的消费力使厚街铺位非常热销。城区商铺主要集中在南城与东城，东城是东莞商业氛围日趋成熟的地方，聚集了很多房地产和商业项目，而南城则因为行政中心区、中央生活区的进驻与规划，成为目前东莞市场上受关注度最高的地方，这里的铺位具有极大的升值空间。
走势：专业市场及社区商铺看好
对于普通百姓投资商铺而言，诸如沃尔玛、吉之岛、彩怡百货之类的商业大卖场似乎不敢多想，而市场上目前这种大型商业项目也正在受到政府重点调控。相对而言，投资者对市场一些专业市场比较看好，因为专业市场，只要经营得当，场地会越做越旺，而铺租也会水涨船高。另一个现象则是，过去不太受关注的社区商铺在今年也成了很多投资者关注的重点，因为相对而言，社区商铺的价位会比较便宜，对投资者来说，相对投资额度比较小，而只要把社区选定好，有足够的人流支撑，社区商铺也可做成大生意，现在的东泰花园等成熟社区就是这样的例子，如今的社区铺价值已经是非常可观。
