买2手房要注意什么?
买二手预售房要注意细节
文章发布时间:2005-2-4
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随着一、二手楼成交市场比例日渐平均，许多还持着《预售商品房买卖合同》的业主因种种原因，也会把自己的房屋放到市场上进行二手买卖，那么当买卖双方成交条件符合时，如何办理房屋交易手续呢？这些物业在进行二手交易时应注意哪些问题呢？无论在交易递件还是办理房屋按揭，双方应该注意一些什么情况？当中存在着的种种问题，记者通过走访有关专业人士为你一一解答。
二手预售房买卖之贷款篇
购买只有《预售商品房买卖合同》的二手房能申请到公积金贷款吗？
个案：上个月一对夫妇买了海珠区某单位，并与业主签了约，两人并向公积金中心申请贷款50万元。近日他们接到通知后便在某按揭机构的工作人员的陪同下到公积金中心办理公积金按揭事宜，但当公积金中心了解到夫妇两人所买的二手房未出房产证，而只有《预售商品房买卖合同》时，便要求他们要出具该楼盘发展商愿意作反担保的证明，否则无法办理公积金按揭。由于该夫妇最后未能取得发展商的反担保证明，因此最终无法申请公积金贷款。究竟为什么会这样呢？
解答：为此，记者采访了公积金中心的有关人士，他们表示鉴于风险性的问题，所以他们对于所有购买只有《预售商品房买卖合同》的二手房的人，如果要申请到公积金按揭，一定要取得该楼盘的发展商的反担保，否则均不能给予发放公积金贷款，而且他们一直都是这样操作的，但可能许多消费者并不是很清楚。而汇瀚顾问公司有关人士也表示，在实际操作过程中，楼盘的发展商绝大多数都不可能对第二手买家作出反担保，因此购买只有《预售商品房买卖合同》的二手房的消费者基本上都无法申请到公积金贷款。
已按揭物业，转按期间月供款由谁负责？
个案：姚小姐半年前购置白云区某花园小区单位，当时选择按揭付款方式，已缴交首期楼款并于半年前开始供款。姚小姐突然收到公司通知，安排其出国培训两年。于是姚小姐通过中介公司出售该花园小区的单位。在交易过程中，由于买家郑小姐同样选择按揭付款方式购置该单位，需要在银行办理相关的转按手续，需要较长的时间等候批核。可业主为此产生了疑问：在此交易期间，每月的供楼费用还是需要由业主姚小姐支付，交易是否会无限期延迟，到底还要供多长时间呢，买家是否应该负责支付这笔费用？
解答：合富置业的有关人士表示，办理相关的转按手续，常常要3个月时间等候批核，因此许多消费者对于这3个月究竟谁供款产生了疑惑。其实银行通常做法会让业主预交3个月的供款，转名后才正式由买家供楼款。而业主也不要认为自己亏了，因为银行在结账时会列出详细的清单，且会将这3个月的供楼款的本金返还给业主，最多是亏了点利息。
二手预售房买卖之费用篇
收楼费及入住费该谁缴纳？
个案：两个月前，小陈通过中介公司觅得新港路某楼盘一套两房单位，因该物业还未正式交楼，业主张先生只是持有该物业的《认购书》进行交易。小陈恐防有诈，特意对该楼盘的发展商的背景及楼盘的相关资料都调查一番，并且在中介公司及张先生的陪同下，参观了该单位的样板房，证实该物业将会在两个月后交付使用，才放心地签署了三方合约达成交易。但小陈本月接到收楼通知的同时，却被告知需要缴纳包括煤气管道安装费等1万多元的收楼费用，这笔费用超出了小陈的预算。小陈不解，交易时中介公司及张先生为何都没有交代这笔费用，到底是怎么回事？
解答：合富置业的有关人士认为，由于这些预售房在交易时往往未交楼，所以收楼及入住费由谁缴交，成了许多人关心的问题，毕竟涉及到一两万元的金额。其实，一般交易时两人应该协商好，但由于以后也是新业主入住使用，所以通常是买家出这笔费用。退一步说，业主已经收楼了并交齐了相关款项，但他们在出售房子时也会相应地加在楼价中，所以作为买家应该要把这笔费用考虑在自己的购房预算中。
房屋转名费该由谁付？
个案：黎先生通过中介公司出售名下一套三房单位，由于该单位未正式交楼，故未办理《房产证》。黎先生出具与发展商签订的《认购书》办理交易手续。当黎先生到发展商处落实房产的转名手续时，被告知：办理转名手续需支付相关的转名费用。黎先生认为，他已出售该物业，转名费应由新业主支付。而买家何先生却认为，在未完成交易手续前，他还未正式拥有该物业，这笔转名费应由旧业主支付。
解答：对于只持有《认购书》及《商品房预售合同》的房子在交易时有其特殊性，即很可能产生一笔要交给发展商的费用。合富置业的专业人士提醒，对于持有《认购书》交易的，只要经过发展商内部即可转名，但在这个办理转名手续过程中很可能需支付相关的转名费用给发展商。有的发展商不收费用，有的收取1000元或3000元或5000元甚至10000元转名费。所以在交易时业主要问清楚，并告知买家，双方再就费用作协商。对于房子已经监证过的《预售商品房买卖合同》来说，就必须到房管局办理转名手续，同时必须提供《发展商同意转让证明书》，因此在正常要交纳的契税、印花税、交易管理费等二手交易转名费的基础上，又很可能要支付相关的费用给发展商，因此业主也要问清楚这笔费用是多少，并告知买家，双方再作协商。
二手预售房买卖之确权篇
物业正在办理确权怎么办？
个案：王先生通过按揭买了一套二手楼，由于是持预售合同交易，在办理抵押登记时才发现物业正在办理确权，不能办理抵押登记，该怎么办？
解答：亿达按揭公司的专业人士提醒消费者，需要尽快将交易过户后的过户通知和契税完税证(发展联)交给发展商办理《房产证》。当遇到持《预售商品房买卖合同》过户的，通常交易过户进行得比较顺利，但物业正在办理确权是不能办理抵押登记的。同时，一定要在确权前办理转名手续，否则就要在《房产证》出来后再办理转名。另外，当业主是持预售商品房拍卖、裁定登记凭证的，一样可以交易，其交易方法与预售商品房买卖合同的方式一样。
买家如何知道所买的房子是否已经确权？
个案：买家陈小姐知道确权阶段是无法转名也无法办理抵押登记，所以比较担心，她想问：究竟如何才能知道自己所买的物业是否已经确权了？
解答：亿达按揭专业人士说，最简单的方法就是登陆房管局的网站，点击进入“窗口办文案件查询”栏目，有四种情况可以查询，其中一、二项就是针对一手房的。进入“商品房买卖合同登记查询”，输入合同号(在合同封面右上方)，马上知道该合同是否“监证”，而且页面可以显示该合同所对应的“预售证号”，并且显示该预售证是否已经“确权”！已确权的预售证是不能办理抵押登记的，但是如需交易过户，只要发展商肯出“同意转让证明”，还是可以办理的。是否抵押可以看合同封面上，有否盖有“已办理抵押登记备案”的方形章，有的话就有抵押。
交楼后出现面积差异问题怎么办？
个案：林小姐一年前经朋友介绍购买了业主李先生的某花园的楼花一套，面积为95平方米左右。发展商在办理《房产证》时却表示，该物业的面积为98平方米，比当时图纸所标示的面积超出了3平方米左右，也就是说，林小姐要为超出的面积补缴相应的楼款方可办理《房产证》。林小姐认为，应由原业主李先生补回差价。
解答：由于施工原因，面积总会或多或少出现误差。合富置业的专业人士表示，房子转名后，一般都应是新业主即买家承担这笔费用。假如，在一些情况下，两人可以预计到会出现面积差，并且可以量化为一定金额的话，那可以两人进行协商如何分担这笔费用。
我觉得最主要的就是等办完过户手续以后再给钱！
