請教~~急!!!
房地产的性质是商品,是地产和房产的结合.
关于房地产的资料分法律类的\建筑类的和营销类等等.可以先去这个网站看看http://sh.soufun.com/
第一，房地產業是資本壟斷行業。
房地產在西方是一個典型的第三產業，在中國只能算是第二產業。但大資本的運作仍然是必須的。這些年，超低利率以及尚待完善的金融市場支撐了房地產商以少量的資本控制大量的金融資源，從而獲取超額利潤。而土地供應在采取“掛拍招”的辦法后，更使得只有大資本才能盡占先機。在這種情況下，資本的門檻實際上形成了房地產的壟斷性，導致房地產的暴利。
第二，更加重要的，在當前中國制度不健全的情況下，非市場壟斷成為房地產重要特征。
1、土地制度的缺陷導致土地增值收益大量流入房地產業
事實上，在土地流轉過程中存在超額利潤，開發商和政府共同瓜分了這筆巨大的“租金”。根據國務院發展研究中心課題組所做的調查：土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在鄉以下，其中，農民的補償款占5%到10%；城市政府拿走土地增值的20%到30%；各類城市房地產公司拿走土地增值收益的大頭，占40%到50%。說穿了，房地產暴利是形式合法外衣之下的實質上的不當得利。
可以說，在過去幾年的房地產暴利中，低廉的土地成本占據了很大比重。而在土地“掛拍招”后，地方政府與開發商之間形成的利益共同體并未解散，由于地方政府與開發商眉來眼去，故意制造土地的“饑餓效應”，因此開發商仍能夠輕松獲得暴利。
2、所有者缺位的國有銀行成為房地產開發商的俘虜，房地產的風險向銀行轉移，收益卻被開發商攫取
房地產的三分之一是金融問題。中國人民銀行2005年8月15日發布的"2004中國房地產金融報告"披露，房地產開發資金中使用銀行貸款的比重在55%以上。這告訴人們：一是銀行與房地產的關系非同一般；二是房地產的風險不僅由房地產公司自己承擔，更要由銀行來承擔。中國的四大國有銀行作為天然的所有者缺位，風險承擔者事實上是"虛擬"的，它燒的從來都是大眾的錢。
據安永會計師事務所的高級經理、地產和銀行不良貸款的專家潘泰博研究，隱藏在我國銀行第二類貸款(關注類)中的地產類不良貸款已經達到了5250億元人民幣，這還不包括以流動資本貸款的形式流向國有企業和合資企業的隱性部分。央行《2004年房地產金融報告》所提示的房貸金融風險的確是存在的。如果目前80%的第二類貸款都轉變成了不良貸款(一般的地產貸款從記入"關注類"到成為不良資產，通常需要兩年的時間)，那么正值上市關鍵時刻的三大國有銀行的風險準備金覆蓋率將會從現在的45.5%、68%和61.6%分別下降到8.7%、16.6%和14%。如果新的盈利增長點不盡快出現，風險便有轉為危機的可能。
3、稅收政策
張學誕的研究表明，我國現行的房地產稅收制度存在諸多問題。首先，稅種多，包括房產稅、城市房地產稅、契稅、城鎮土地適用稅、土地增值稅等，但稅收減免過多，稅基窄，稅收調節作用的發揮受到限制；其次，稅制設計不合理；第三，內外稅制不統一，不符合國民待遇原則；第四，重交易輕保有，稅負不公；第五，費大稅小，扭曲了稅費關系；所以出現了中國房地產業一方面商品房大量積壓，另一方面大部分人住房條件急需改善的現象。
由此，導致的一個結果是房地產業“食稅而肥”。2004年，國家稅務總局公布的“2003年度中國納稅百強排行榜”中，沒有一家房地產企業。同樣，在"2004年度中國納稅500強企業排行榜"中，前300名內沒有一家房地產企業。不僅如此，上海、廣州等城市地稅部門近日公布的企業欠稅名單上，房地產企業的欠稅額占了欠稅總額的八成以上。這與目前房地產業平均利潤率位居國內各行業前茅的地位極不相稱，有分析人士指出房地產暴利下存在著巨大的稅收黑洞。
