帮考网谈房价下跌对中国的影响
现在房地产博弈正处于胶着状态。国家近期出台了很多房产相关政策，市场也很快做出反应，5月房产交易量下降50%以上，新房的价格依然保持坚挺，但二手房价格已经下跌10%左右。买房者和卖房者都隔岸观望，不愿轻易出手。关于政府对房地产的调控方向和房地产未来的走势，各方官员和专家各抒己见，争执不下。这里作者不想当个预测者，只是想探索如果商品房价格真的下跌，对中国经济和居民生活带来的影响。
一、 房地产产业链的行情向下
房地产一直是钢铁、水泥、玻璃等行业下游最大的消费者。据统计，2009年我国粗钢总产量为5.67亿吨，其中近40%流向房地产。商品房价格下跌的话，房企供给动力不足，且库存房增多，未来施工面积和新开工面积都将会出现大幅下降，对钢铁、水泥、玻璃等原材料的需求将产生不利影响。保障房建设给这些行业带来一丝希望。5月19日，中国住房和城乡建设部与各地方政府签订2010年住房保障工作目标责任书，要求确保完成2010年保障房建设任务，国务院也于5月31日发文强调要“加快廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房建设”。但是2009年全国房地产投资额3.6万亿元，今年保障房等投资额推算约为3500亿元，只相当于去年房地产投资的10%，这意味着保障房建设只能弥补商品房开发投资下降的10%，而且还是在地方政府财政能支持完成任务的前提下。所以，如果商品房价格下跌，这些上游行业的向下趋势是肯定的。
房地产的下游主要包括家电行业和中介服务行业。如果商品房房价下跌，对家电行业的影响有两方面。从经济学来讲，房产价格下降，愿意购买的人就会增多，交易量变大。新房新置家电是家电需求中很重要的组成部分，房产交易量变大，家电销量也会增加。但从心理学来讲，消费者喜欢追涨，跌的时候却不愿出手，同时不景气的经济环境也会让消费者更情愿拿现金在手中而不是购买商品，交易量变小，房产交易的萎靡会使家电销量降低。自4月1日到6月1日，房地产指数下降28.95%，家电指数同比下降18.76%。从数据看来，消费者更倾向于后者--避险，所以家电指数随着房地产指数的下降而下降。商品房价格下跌对房产中介的影响也与此类似，房产交易量变小，中介收入也变少。目前大多数房产中介商开始注重租赁业务，希望靠此块业务的增长来度过房产交易的寒冬。
二、金融系统危机重重，投机客虎视眈眈
银行与房地产休戚相关，全面参与房地产从开发到销售的全过程。通常房地产自有资金只占10%-25%，剩余部分都是靠银行贷款垫起来的。据统计，09年12家上市银行的涉房贷款超5万亿，占总贷款比例20%以上。如果商品房价格下跌，将把银行置于呆帐坏帐增多的风口上。因为银行发放出去的住房抵押贷款、房地产开发商银行信贷和个人住房按揭贷款都是以现在的高房价为基础设定的额度，一旦房价下跌，银行的信贷风险就会完全暴露出来。比如，北京一套房子在高位时评估市值为300万元，银行风险定价为60%，这样，购房者就能从银行获得180万元贷款。但是当房价下跌40%时，这套房子的抵押价值就只有108万元，银行就算把房子回收，也会有72万元难以取回。所幸中国的涉房贷款并没有证券化，即使房价大幅下跌，对国内银行体系的冲击也不会像次贷危机对美国银行的影响那样大。根据上海银监局进行的压力测试，“房价下降30%时，商业银行基本没有风险”，个人对此持怀疑态度，因为以上对银行的分析和银监局的压力测试都是基于官方数据，并没有把个人和非房企挪用到房地产的贷款计算在内，所以前面的只能算是最乐观的估测。涉房贷款的真实比例是多少，就连银行的领导也不一定能搞清楚，所以有钱最好放在四大国有银行或国有保险公司，毕竟将来是否会发生中小银行、保险公司挤兑和倒闭风险谁也不知道。
金融投机者的嗅觉总是灵敏的，闻到中国经济风雨欲来的气息，已经在积极地大量做空。国内很多投机者通过股指期货和商品期货来做空股市和房地产相关商品。外国的对冲基金也磨拳霍霍，由于中国资本账户尚未对外开放，所以在香港和美国的期货市场放空与中国有关的商品。如果中国房价下跌，这些做空者将赚到一大笔钱，而国内多头和房主的财富则会流失。同时，预计到中国经济下行，国际金融投机者还会做空人民币，在中国信用受到怀疑的时候，大量抛售人民币，让人民币贬值，从中套利。为了实现自己的利益，做空者将会积极地散播中国经济负面消息，不管是真实的还是夸张的，以使房市和股市加速下落。所以预计未来国内整个金融氛围会比较低迷，银行信贷和民间投资信心下降，人民币贬值，外资出逃，企业融资难度和成本增加。
三、就业形势严峻，生活成本增高
房地产发生危机，面临失业危险的不仅是房地产从业人员。如果房价下跌，与房地产相关的行业都会产能过剩，企业开工时间降低或停工会让员工处于半失业或完全失业状态。同时，金融政策收紧，企业信贷困难，大批中小企业会像次贷危机时一样陷入三角债，实力不强的企业可能直接倒闭，使一大批员工重新流回社会应聘大军中。招聘企业和工作岗位变少，求职的人却变多，失业人员加上每年新鲜出炉的几百万应届生，未来就业形势实在不容乐观。
房价下跌，失业率增加，生活成本却会变高，中国经济将进入可怕的“滞胀阶段”。从吃和住两方面来看我们平日最基本的生活成本。
自房价下跌以来，蔬菜的价格一路疯涨，从今年3月份到5月份，增速达47.7%， 1元以下的蔬菜几乎绝迹，河南大蒜价格两年涨100倍，老百姓都报怨说吃不起菜。这是因为房市的热钱被政策打压后，转而炒作蔬菜等其他商品。在政府对蔬菜价格重点关注并出台了一系列政策后，5月到6月蔬菜价格总算有所回落，但是这部分游资还会继续寻找其他没有政策管制的商品进行炒作，所以预期未来很长一段时期都会有通货膨胀。
从住的方面来看，主要是考虑租房成本上升。其实从供需方面来说，房价下跌带来的租房供给与需求增长是差不多的，因为房价下跌，准备买房和卖房的人都不约而同选择停止买卖而转向租赁，结果是供需相抵，租金持平。这个可以从房产税被提及之前，租赁市场变得火热，但是租金却没有上涨得到证明。租金的上扬是由房产税的预期开征引起的。国务院于5月31日批准发改委提出的逐步推进房产税改革计划。按照房产税征收方式的不同，可将房产税分为两种，一是从价计征，是根据房产原值一次减除20%后的余值按年税率1.2%征收；二是从租计征，按房产出租的租金收入计征，税率为12%。由于中国房产租售比相当低，所以房东一般会选择从租计征。据调查，大多数房东表示如果征收房产税，自己会相应提高租金，“即使不是全部转嫁到租房者身上，至少也会让他们承担70%。”开征房产税之后，即使不考虑通胀等其他影响因素，租房者的租金也将上涨9.5%-13.6%（从租计征）。举个例子，租住一套价值105万元住房的客户，现在租金是每个月2000元左右，如果开征房产税并且假设房东将税收完全转移，按从价计征，房东每年得交纳1万元的税，这位客户每个月租金就会涨至2833元；如果按从租计征，房东每月要收2272元才能在纳税之后维持2000元的纯收入。有鉴于此，近期有许多聪明的租房者在房产税开征之前，跟房东签下两年甚至更长时间的租约，以规避房产税带来的租金上涨。
