标本：地产领导者领先之道
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作者： 郎碱平等著
出 版 社： 东方出版社
出版时间： 2006-1-1字数：版次： 1页数： 330印刷时间： 2006/01/01开本： 16开印次： 3纸张： 胶版纸I S B N ： 9787506023689包装： 平装内容简介
目前房地产已经成为中国风险最高的行业，全民炒房地产的做法是国家的悲哀。
中国房地产风险主要体现在：价格水平波动大，且地区差别悬殊；融资结构不合理，负债水平高；调控政策导向的不稳定性；投机性资金对行业的冲击。
香港的经验值得借鉴，我国大陆房地产的某些地方与香港的历史极为类似。
香港这些公司之所以在竞争中脱颖而出，重要的一点就是运用了恰当的风险管理策略。这些策略最终都可以表现为一点，那就是维持较高的现金流和较低的负债率。
面对像亚洲金融危机、宏观调控、外国投机性资金融入这样的不可控值得外在风险，唯一能做的就是通过恰当的风险管理策略减少或者抵消这些风险给公司带来的负面影响。
香港地产公司均资本负债率（而不是资产负债率）基本维持在20%左右，而现金占总资产比例高达5%-15%以上，这可以看作是这个行业的风险管理标准。
作者简介
朗咸平，美国沃顿商学院博士，现任香港中文大学教授。曾任沃顿商学院、密西根州立大学、俄亥俄州立大学、纽约大学和芝加哥大学教授，被公认为公司治理方面的顶级学者。
著有《操纵》、《整合》、《动作》、《科幻》、《标本》等中文著作。
目录
自序：中国房地产行业风险亟须管理
第一章 恒基兆业集团
一、概述
集团架构
李兆基语录
四大地产商业绩与风险比较
二、集团理念
三、恒基集团之“地产为大”篇
四、恒基集团之“做强做大”篇
高速发展期
稳中求胜期
东山再起期
五、恒基集团之“风险管理”篇
手法一：不同业务组合
手法二：稳定现金流
六、恒基集团之“派发高息”篇
每股股息和每股股价走势比较
派息比率比较
派发股息的现金来源分析
借钱、配股集资派高息，市场怎样看
资本负债率长期高企又如何
如果没有派发现金股息，其市值会如何
七、结论
第二章 新世界发展集团
一、新世界发展的组织结构及背景
二、1997—2000年发展策略
四大天王——企业策略
新世界集团——企业策略
三、宏观经济环境突变
亚洲金融风暴
四、新世界发展的财务问题
营运现金入不敷支
融资办法
……
第三章新鸿基地产
第四章长江实业
第五章会德丰地产
第六章信和地产
媒体评论
一部值得所有行业和企业借鉴的风险管理案例集！
坚决不做赢得起但可能输不起的生意，针对所有行业和企业来说，都是风险管理的最基本的而且又是极容易被忽略的不二法则。——郎咸平
书摘插图
20世纪90年代——美丽华收购战
恒基集团经过80年代的上市及业务重组，羽翼渐丰，已经晋身为四大地产发展商之一。到了1993年的时候，恒地的市值大约345亿港元，比长江的585亿港元及新鸿基的673亿港元只差一半，比新世界的276亿港元为高。美丽华收购战发生在1993年6、7月期间，最初由长江及中信泰富发起，到恒基集团加入，以少于35％的股份控制美丽华集团价值150亿港元的资产及物业发展权，出其不意地打了一场漂亮的胜仗。从当时媒体的纪录看，美丽华酒店创办于1957年，由杨志云带领，连同何善衡、何添等购人一所旅店发展壮大的。1970年7月在香港上市集资5千多万港元。当杨志云在1985年病逝后，美丽华由其儿子杨秉正接掌，可惜经营作风保守，业务渐走下坡。到了1990年代，由于美丽华股权分散：杨氏家族占差不多35％，其他董事局成员占15％左右；多次被传成为狙击对象。当时美丽华经营五种业务，包括酒店、物业出租、饮食、旅游及证券投资。截至1992年3月止，资产净值40.19亿港元(每股7.2元)，税后利润4千多万港元。
当时媒体对整个事件作了详细报导，1993年6月9日，长江及中信泰富宣布，以每股15.5港元，有条件全面收购美丽华酒店企业，涉及资金87.88亿港元，但必须获得八成股东的支持，才获转变为无条件收购建议。6月14日，美丽华的董事总经理杨秉正发公开信，指美丽华的资产值应为每股20港元。3天后长江及中信泰富提高收购价至每股16.5港元。6月18日，恒基集团宣布恒发已经从杨氏家族购入34.78％股权及34.59％认股证，分别作价每股17港元及10港元，总代价为34.48亿港元。恒基集团解释收购的目的符合恒发的多完化策略，而李兆基看中美丽华集团名下物业：包括弥敦道的美丽华大酒店(地皮有36，550平方尺)、金巴利道用以收租的美丽华大厦(地皮有85，950平方眠)；大约共有楼面面积160万平方尺。1993年地产市道高涨，弥敦道的写字楼成交价高达过万港元一平方尺，推算美丽华名下的物业，已价值150亿港元；如以收购价每股17港元计算，总收购价为90多亿港元，相等于资产值之6成，是相当便宜的。6月20日，长江及中信泰富提高收购价至每股17港元，与恒发看齐。到了7月16日，由长江及中信泰富提出有条件收购建议正式截止，长江与中信泰富最后只取得13.7％已发行股本，收购不足股数，令收购协议终告失败。最后恒基集团不但不用提出全面收购，而且以34.78％取得控制权。当时全面收购的分水岭是35％，恒基集团巧妙地一次性夺得34.78％股权，顺利避免要付出一个全面收购的代价。
恒发以每股17港元成功控制美丽华。3个多月后，美丽华的股价已大大超越每股17港元的收购价。
