海外资本冷看奥运商机 不是持久大餐只是快餐
导语：对于海外产业基金们来说，奥运可能不是一个持久的大餐，但至少是一个偶然的快餐。
作为荣尊堡国际公寓的销售总监，阮维邦从3年前就开始陆陆续续地接待来自各个国家的基金管理者，“美国、韩国、和其他国家的都有。有意向(购入房产)的就有四五家。”
由于坐落在奥运会公园的马路东边，定位在酒店式公寓的荣尊堡吸引了很多进入中国寻找奥运商机的基金。各式各样的产业基金，很多是通过咨询公司找过来的，像阮维邦的老东家中原地产这样有海外背景的房产中介公司，很多时候是它们进入中国的房地产市场的跳板。
基金们进入中国以后，喜欢整幢整幢地购进房产。它们的目标项目一般是写字楼和酒店式公寓。这两种项目的共同特征是持有以后可以长期出租，获得持续而稳定的收益。如果这个基金在持有物业的期间在国外证券市场上市出售，就成了目标国际流行的REITs。
阮维邦说，从他们公寓出租的情况来看，奥运期间的租金将是平日的10倍。这是引导基金们跑到北京奥林匹克公园附近寻找楼盘的直接原因。
但这些基金给阮维邦的印象并不好，尤其是去年来的一家韩国基金。也许是之前在韩国做过一些宣传活动，这家基金找到了荣尊堡。考察过后，基金经理表现出很强的购买意向。
从意向到成交，一般是销售人员最痛苦的过程。对于阮维邦来说，与韩国这家基金的谈判也不例外。这家基金希望买下荣尊堡公寓中的一幢楼，然后交给阮维邦的管理公司进行出租，以此维持基金的持续现金流。
“他们的价只开到一万六七左右，那时我们已经卖到两万了。”阮维邦说，“基金一般都开很低价。”
基金是项目的批发者，但阮维邦不喜欢批发价。阮表示，如果基金给的价钱合理，他们也是会出售的。与其他有意向的基金一样，韩国人也没有为了不久之后的奥运蛋糕而提高买入的成本。毕竟稳健是所有基金的第一要义。
基金的另一种解释就是那些寻找赚钱机会的热钱，很多时候它们以低价投入一些有资金困难的楼盘。一方面“帮助”开发商解燃眉之急，一方面坐收渔人之利。但阮所在公司没有这样的资金困难。现在，荣尊堡成立了一家物业管理公司，并从业主那里回收房子，自己出租。
以奥运区域为代表的房地产市场，成为外国基金们可以预见的最丰盛的晚餐。
凯德：偶然的盛宴
对于一些海外的养老金或者没有开发商背景的房地产基金来说，写字楼和酒店公寓是比较稳健的投资类型。但对一些有开发商背景的房地产基金来说，土地、住宅甚至场馆、基建都会成为他们在奥运之前盯上的地方。特别是一些曾经尝过奥运甜头的基金，比如说凯德置地。
早在2003年，凯德置地及凯德资产旗下的中国住宅基金就从北京亚运村的“大地主”北辰集团那里买下了一块面积10公顷多的土地。现在，那里已经变成凯德置地在北京开发的第一个项目。
新加坡凯德资产有很多只基金，其中专注于中国房地产项目的基金就有五个之多。与其他基金不一样，凯德的基金投资的项目很多时候都交给旗下的凯德置地经营。就像奥运区域的那块地。
2002年开始就担任凯德置地北京地区常务副总经理的毛大庆对自己能参与奥运区域的项目开发感到很兴奋。作为一个北京土著，居住在附近他亲眼看到了1990年平地而起的亚运村，“在当地人看简直就像在香港平地拔起的一个角落。”
亚运村成为北京市最高档的城区与毛大庆以后走上建筑设计师之路似乎有某种联系。现在，他亲手导演了新加坡大财团嘉德在北京的第一个房地产项目，而且是奥运区域的项目。
这地块西临国家森林公园，西南向是2008年北京奥运会主赛场所在地，与阮维邦所在的荣尊堡公寓隔着一条北五环线，南北相望。
毛大庆称，此前凯德置地已经在北京寻找土地储备资源达两年多。他用与北辰集团“一拍即合”来形容那次交易。今年2月，在这块土地上开发出来的名为“上元”的住宅项目第三期开盘，那时毛大庆已经成为运营总经理。
拿到地后，毛大庆跟北京伟业顾问的人探讨如何定位。后来的“Townhouse+白领公寓+加高档公寓”三个复合的社区就是那时讨论出来的。毛大庆说：“Townhouse从起价9000多到最后1.2万，还没有等到我们反应就卖完了。”现在新开盘的第三期公寓，均价已经到1.2万了。
其实新加坡嘉德集团早在2000年就参与过悉尼奥运会奥运村的多个住宅项目的开发。但毛大庆说，那次并没有给悉尼提升什么城市影响力，后来还出现了“奥运病”，奥运会之后悉尼的空置率很高，房子卖不出去。
“北京将是世界上主办过奥运会的最落后国家的城市。”这是毛大庆在一次论坛上让人印象深刻的话。他的另一句有意思的话是：没有奥运地产。虽然他的上元项目一直打着奥运的旗号。“日本、悉尼、巴塞罗那都举办过奥运会，他们是体育竞技的活动，但是他们不认为搞过奥运以后会给文化、经济带来什么深远的变化，更别说对城市带来什么深远的变化。”
和大部分房地产商一样，毛大庆认为北京房地产市场的增长并不是因为奥运，而是因为北京市本身的内生需要。
某海外基金人士称，奥运效应只是他们到北京寻找机会的其中一个原因，主要的还是中国经济上升周期及人民币升值的预期。
该人士表示，基金一般选大城市的成熟物业区以保证中长期的收益。“不一定要拿多高的收益，但一定要保证有持续稳定的现金流。一般大规模的投资不会只看那两个月，奥运才多少天。不能只算一年的账。”
与这位人士相似，投资了体育产业的兰馨亚洲投资总监杨瑞荣也表示，他们不是来发奥运财的，而是看到了消费领域的一个机会。
兰馨：跟奥运无关
与凯德置地一样在1990年代初就进入中国的创投基金兰馨亚洲也开始打奥运的主意了，与凯德置地不同，作为创投基金的兰馨亚洲没做过房地产投资，虽然他们看过。他们的经典案例是携程、易趣和智联招聘网等高成长企业。除了房地产业，奥运影响的两个产业中，以旅游业和体育产业为直接。
当2000年，兰馨亚洲对携程网投入430万美元时，他们还不知道一年以后申奥成功会给国内的旅游业带来怎么样的影响，当然也无法计算出奥运带动的旅游业能给兰馨的投资者们带来多少收益。但在2006年，兰馨亚洲向上海体育用品零售店运动100国际控股有限公司投资1000万美元换取董事会的两个席位时，他们对体育产业的商机已经看得很清楚了。
在奥运带来的体育产业机会中，除了体育场馆建设和日后的经营，还有一个是体育用品市场的扩大。有数据显示，光是北京奥运会所需的各类体育器材、设备用品等，价值就接近1.7亿元。有人估算，从申奥成功的2001年到奥运举办的2008年，即使中国人平均每人只买一件价格20元而利润在10元左右的奥运文化衫，文化衫批发行业的总利润就达130亿元。
当然，这不包括由于奥运而兴起的全民健身运动带来的体育用品市场。据《2005奥运经济研究报告》，北京市预计在2008年实现133亿元的体育产业产值，其中很大的部门来自于全民健身运动带来的体育用品消费。
杨瑞荣说：“体育零售是一个跟消费相关的领域，人们有钱了，要么去吃去喝，要么去穿，要么去运动。”这时就会有体育消费的商机。“只有跟基本的消费力的上升联系在一起才有价值。”
用于投资运动100的基金已经是兰馨的第三只基金，规模超过了1.8亿美金，投资者主要来自美国和欧洲的机构。该基金主要投资于中国具有高进入门槛并有增长潜力的消费产品及服务行业。在消费产品领域中，体育用品市场将迎来一个奥运大餐。
对于这些基金们，奥运可能不是一个持久的大餐，但至少是一个偶然的快餐。虽然在经济上涨周期的中国寻找长期稳定的收益是他们的目标，但偶然碰到一块蛋糕，顺便吃上一口也挺好。
