陆新之：现在还涨价的开发商都不识时务
腾讯商学院按 近期的楼市出现了“小阳春”，引来更多关注，也不乏已经筹谋涨价的开发商。在腾讯商学院专栏作家陆新之看来，此时涨价就是逆天时、背人愿，不识时务。
腾讯商学院专栏作家陆新之
（陆新之，财经作家，商业观察家，现任亨通堂文化传播机构首席顾问。出版的新著有《王石管理日志》和《说郎咸平》等等）
房地产业盛衰，对于中国经济影响之大，牵一发动全身。其影响力，使上下游四五十个产业都要看房地产业脸色。所以，近期的楼市貌似出现“小阳春”，就引来更多关注。
近期包括新房和二手房在内，不少城市的商品房成交量显示出明显增长。其结果有多重救市政策累积后的反应，也有相当一部分的地产商不断下调房价的因素。市场走向论证了对住宅的刚性需求一直存在，一旦价格接近购买者预期的心理价位，“刚性需求”是能够转为现实购买力的。
房价以温和的形式进行向下调整，是对购买力的试探。成交量逐步提升，也可以认定为难得的市场启动良性信号。这也是经历数年折腾后，房地产市场各方参与者大致趋于利益均衡化的表现。但是，如果这时把开发商的这些良性发展迹象，视做调整结束后的回暖，甚至唱颂新一轮上涨，想法未免太天真了。看看A股市场三个月的涨势，一朝开始就凌厉的回调威力吧，业者当引以为戒。
房地产市场走势是否坚挺，至少需要两个季度的检验期。而即使成交量的持续提升得到确认，也不意味着房价又掉头进入牛市，应该上涨。一些短视的地产商甚至又开始出现幻觉，准备或者正在酝酿涨价。自欺欺人的谋划，能骗的了自己么？
短期的市场回暖，与股市有着异曲同工的路线。春节以前，消费者普遍观望，和开发商斗耐性，坐看各地的政府出政策和开发商屡次降价，市场僵持，成交量萎缩。而两会之后，国家大事为主，房地产既没有列入振兴产业之列，也没有更多的推广促销。这个时候，本来等待降价的消费者反而失去耐心，于是部分去年被压制的刚性需求得到释放。促使一些买家首先针对价格低的楼盘出手。接着部分刚性需求拉动了部分改善型需求，一些性价比高的楼盘也开始出货。造成了市场的短期繁荣，尽管最近的购买力释放较多，需要注意的是：购买产品的面积较小，又是自住型和改善型居多。市场中高价位的产品的成交依然相当含蓄，真正最强大的购买力根本没有入市，现在释放的基本上就是年前积累的刚性需求。实际上，尽管市场最近销售的不错，但是日均一万套的销售数字，和巅峰时期比相去甚远！可是整个房地产市场的供给量更是惊人，按照现在的市场销售速度，即使每个月都有这样的销售量，整个地产市场的库存仍足够消化数十个月。大家不得不自问，这种短暂的激情能够支撑、消化多少的供给量呢？如果开发商资金链条出现断裂，那时候只怕降价都来不及了！然而，还有不少开发商抱着最大获利的想法，说穿了比较简单的。因为前期楼盘降价，房子卖得很好，甚至出现抢购。继续推盘，仍然应者云集，兴奋地认为“不涨价就吃亏啦”，因为很多人在排队。有些地产商发现成交量上来了，心中大喜，本来准备降价的，决定暂缓降价。
开发商是商人，图利是本分。在当初房地产高涨时期，房价能够给你两三个点的折扣，算人情价。但这种牛市思维，经营活动的影响却继续延续到今天就不合时宜了。在当下寒冰期冲刷之后的市场中，某个楼盘降价1000元开盘后大卖，开发商也会心理失衡，觉得割肉了。随后就开始认为决策失当，不应该降这么多。看见还有很多消费者排队，二期发售又涨价500元。有东四环一些楼盘，一涨就是1000多元。虽然每个项目情况不同，楼盘涨价500元、1000元之后，也未必滞销。但是刻下就坐地涨价是时机么？这种延续性的牛市思维显然不识大体、不顾全局。房地产绝不是一锤子买卖，这样经营倒象是捞一票就跑一般，吃相难看，没有做大生意的风范。而最终结果，真能使产业健康发展么？
此时涨价就是逆天时、背人愿。首先，政府部门出台房地产救市政策的主要目的，肯定不是为了拯救开发商的财务报表和现金流，而是希望促进住房消费，并期望带动其他消费（及投资），促进住房消费最具体的指标就是提升成交量。其次，过去半年遭遇寒冷的大部分开发商，最需要的也是增加的成交量。再次，在政府有形之手和市场无形之手的合力作用下，楼市终于出现了成交量的增长，识时务者，当时因势利导，搞好促销，抓紧服务，是消费者买得安心。
实际上，降价更能提升商品房的成交量。这已有各地无数楼盘的成交案例可以证明。在这难得的回暖市道下，那些还没有降过价的地产商、那些房价一直维持在高位，销售情况很不好的楼盘，都不要再自己为难自己，把握这稍纵即逝的机会，赶紧降价，套现存货，切勿恋战。每一次适当的降价都能够吸引部分达到其心理价位的购房者入市，从而推动成交量的持续增加。
万科对最近的市场走势认为：“两个月的回暖也不能证明楼市见底，市场的顶点和底部根本无法预测。”对于企业来说，更重要的不是预测，而是应变。中国的房地产市场大有作为不容置疑，但浪沙淘尽，最后剩下的只能是强者。开发商可以、也应该做到，对行业长期的发展方向始终保持清醒的认识。对市场环境已经发生的改变及时做出判断，并修正决策。2006年下半年到2008年上半年的房地产暴利时代，一去不复返了。为政府、为大局、也为自己，开发商适度降价，促进成交，变现存续，这才是自我救赎之道！
