南京：韦陀巷地块重返土地市场
南京：韦陀巷地块重返土地市场
曾于去年7月9日公开挂牌出让、却因无人“接手”而流标的韦陀巷地块，日前再次进入了挂牌公告，并将于5月30日推上现场会竞标。业内人士认为，如果这幅地块届时能够成功出让，则显示南京土地市场将真正摆脱去年屡次流标的低迷状态。
韦陀巷地块位于城东玄武区境内，东至体育学院路，北至沪宁高速公路，西至邵家山，南至宁杭公路。这幅地块的挂牌出让，可以说是一波三折。去年5月4日，这幅地块以7．9亿元的起始价格上了挂牌公告，因无人报名竞标而两次延期。当年7月8 日，在经过一次次的规划调整后，以8．49亿元的起始价对外公开出让，可这次仍然流了标。
按照原来的出让条件，韦陀巷地块只能开发别墅类产品。但记者发现，再一次亮相在出让公告中的韦陀巷地块，相关条件又作了进一步调整。其中，“一类居住及配套设施用地”的用地性质、1．01的容积率、8．49亿元的起始价等条件未作变动。有所变动的包括下述几个方面：实际出让面积由183224．3平方米扩大为184977．9平方米；建筑密度由原先的不大于33％改为不大于30％；旅游配套设施用地由原来的10000平方米放大为20000平方米，并且这块用地内还可以设置不超过地上建筑面积20％的酒店式公寓及相关配套设施；原来出让条件中的12米建筑限高，在此次公告中也没有了。
对于这样的调整，国土部门人士介绍，这样做的目的，主要是放宽限制条件，从而增加这幅地块的吸引力。根据大概的测算，按照现在的出让条件，这幅地块的建筑面积已接近18．7万平方米；以8．49亿元的起始价计算，楼面地价约4544元／平方米，比原来出让条件下的楼面地价降低了46元／平方米。此外，对建筑限高不作硬性要求，有利于开发商开发多种高度、多种物业形态的房屋。
而一些专家则对这幅地块的出让寄予了厚望。南京网尚房地产研究机构副主任李智分析，前不久秦淮区“北方光电”地块的出让，创下南京土地公开出让市场建立以来，“竞争轮次”和“溢价幅度”两项最高纪录，已经显示出了南京土地市场走出低迷的些许迹象。如果“命运多舛”的韦陀巷地块此次能够成功出让，那么，无论其竞争程度是否激烈，也不管有没有出现溢价的情况，则都将对今年南京楼市的信心起着巨大的支撑作用。
另据记者侧面了解，目前已有开发商对韦陀巷地块表现出了浓厚的兴趣。
现状：南京地价位居全省第一
南京的地价处于什么样的水平？日前，江苏省国土资源厅发布了《江苏省城市地价动态监测报告》，该厅办公室主任吴震强对监测报告作了权威解读。报告显示，去年南京地价以1920．10元／平方米高居省内之首。
南京地价为全省第一位
监测报告显示，2005年度南京市的地价水平为全省最高，综合平均地价为1920．10元／平方米，在13个省辖市中独占鳌头。2005年度我省城市的综合地价为800．17元／平方米，南京的地价水平达到了全省平均水平的两倍多。2005年度全国地价最新数据还没出来，2004年国土资源部公布的地价数据显示，全国平均地价为 1198元／平方米，北京、天津的地价水平最高，为2009元／平方米。日前有媒体把2005年的南京地价和2004年的北京、天津地价相比，得出南京的地价与北京、天津相差无几的结论，是不准确的。如果确实要比，也应该与2005年度北京、天津的地价相比。
在增长幅度上，去年全省地价总体上涨了5．49％，但房地产价格指数上涨了18．8％。尽管涨幅趋缓，但地价和房价仍然是同步增长的关系，不过地价的增长率要比房价的增长率低。
地价与房价之比也最高
江苏省国土资源厅办公室主任吴震强认为，今年江苏省城市地价将继续呈现平稳上升的势头，不会出现大起大落的现象。他说，江苏省房地产市场供大于求的局面已经形成，买方特征已比较明显，投机需求得到遏制，中低价房建设力度加大，住房结构不断改善，房地产投资和房价将进一步回归理性。2006年江苏省房地产开发投资增长速度将呈平稳态势，商品房价格大起大落的可能性不大，这也为地价平稳上涨创造了条件。
地价与房价的关系中，最本质的问题是在房屋的售价中，地价占多大的比例。去年，南京住宅楼面价格与房价的比例为31．2％，为全省最高，高出苏州、无锡等江苏省其他城市一截，但比2004年的31．77％略低。相关人士表示，这一比值的高低有一定的地域规律，经济发达地区城市的地价占房价的比例略高，经济一般地区城市的地价占房价的比例略低。2005年地价占房价的比例比2004年略低，这说明在“地根”严控、“银根”紧缩的双重作用下，房地产业投资增速过快的势头已明显减弱，开发商在获取土地时也越来越趋于理性，地价逐步在朝理性的方向回归。
三类用地价格涨幅下降
从涨幅上看，三类用地的价格涨幅有所下降。2005年工业用地地价涨幅回落0．04％；商业用地地价涨幅回落1．89％。住宅用地涨幅回落最为显著，达5．28％。
据介绍，江苏省商业用房和办公楼供需已基本趋于平衡，商业用地地价增幅趋缓；住宅类房地产供大于求的局面已经形成，但受经济的快速发展、城市化进程的加快、人均收入的提高的影响，住宅类房地产的需求仍然旺盛，使得城市住宅用地地价继续保持平稳上升的趋势。
剖析：充分竞争导致南京地价上升
昨天，市国土局一位不愿透露姓名的负责人在接受记者采访时表示，南京地价与北京相当是有原因的。那就是，南京土地出让的市场化程度高于北京。
该负责人介绍，南京的商业、旅游、娱乐、金融、房地产开发等经营性用地，从2000年开始，就逐步由协议出让方式，向招标、拍卖和挂牌出让转变。先是实行招标和拍卖，后又引入公开挂牌出让机制。现在由栖霞建设开发的汇林绿洲，就是南京第一幅以公开招标方式出让的地块。如今，我市所有的经营性用地出让，已经全部纳入招拍挂范围。公开出让、引入市场竞争，必定使得一些地段比较好、区域发展也比较成熟的地块受到激烈的争夺。比如今年4月6日出让的秦淮区“北方光电”地块，在出让现场会上就引起了124轮的竞价，成交价也比起始价高出了6亿多元。当然，在房地产市场很旺盛的阶段，有一些开发商拿地时不冷静，甚至盲目地抬高地价。而从去年宏观调控以来的土地出让情况看，开发商拿地时已不再像过去那样盲目了。
从北京的土地市场情况看，多数经营性用地是以协议方式出让的。直到去年8月31日因国家的禁令，协议出让方式才在北京的土地市场上终止。而协议出让方式，由于不透明、没有竞争，所以最终的成交价也不是市场价，总是低于市场价格，更反映不出真正的市场水平。
其实地价跟房价的关系，就如同“先有鸡，还是先有蛋”一样难以扯得清。但是，如果从南京与北京两地的地价与房价来比较，还可以看出一些“道道”来。比如，北京地价与南京相当，但今年一季度的商品房预售均价已经达到6885元／平方米，高于南京一季度4100元／平方米的均价。这就说明，北京的房地产开发利润要比南京高得多。因此，从实际上讲，在一定时期内，可能是地价上涨带动房价上升，也可能是房价上升带动地价上涨；而通过市场公开出让土地，理论上是把开发商的一部分利润，拿给了政府。
专家观点：地价不是影响房价的决定因素
地价和房价是什么样的关系？南京农业大学副校长、土地问题专家曲福田教授认为，房产、地价和土地市场对房地产市场的影响很大，但地价不是影响房价的决定因素，房价关键还是取决于房地产市场的供求关系。
他认为，从当前土地市场走向看，土地市场配制是一个趋势，人多地少，地价的升高是不可避免的，工业化和城市化引起地价的增加也是全世界范围的共同现象，所以房价的走高是必然的。曲福田说，当前土地市场的基本特征是，土地价格形成机制逐渐健全，国有土地资本流失的现象有所减弱。此外，土地二级市场从无到有，快速发展，转让、出租、抵押的比重增加非常迅速，土地市场从一级出让到二级市场已经形成了非常健全的市场体系。土地市场环境越来越公开、公正、公平。
“如果政府用地价来调节房地产市场，可能有成功也有失败。”曲福田表示，我国的房地产业还没有细化，也就是大家争论的不同收入层次人群购房的问题，也还没有建立起一个中低产收入购房的政策，所以地价跟房价的关系以及土地市场对房地产业的发展，取决于房地产业的进一步细化以及政府建立起真正有效的中低收入住房政策土地市场，房地产市场才能在土地市场的基础上更好地发展。
曲福田表示，在将来很长的时间内，政府仍然要予土地市场更多的干预，地价的上涨和房价的上涨对不同的利益集团来说都会有得有失。
专家视点：房价上涨带动地价上升
地价决定房价？还是房价决定地价？目前主要有两种观点，一种观点认定地价上涨驱动房价上涨，另一种观点则是需求导致的房价上涨引导了地价的上升。
对此，南大城市与资源系教授、博士生导师黄贤金认为，房价和地价交替上涨，互为因果，不过在不同地区、不同时期，两者的上涨幅度不一样。他分析说，地价其实有两个，一个是真实的土地购置价格，据统计这一地价是稳步上升的；另一个地价是由现实的房价倒推过来的地价，后者上涨幅度远远比真实的地价上涨幅度要高得多。不过黄贤金赞同，房价上涨的引导作用更为关键，他认为，从土地出让，再到进行房地产开发，到最后出售，这个过程至少需要两年时间。也就是说，出让的土地的价格要到两年后才能在房价上反映出来。
黄贤金经过市场追踪与分析认为，房价与地价的关系与空间和时间具有紧密的关联性：在空间上，越是靠近市中心，地价在房价中的占比越高，越到郊区，其占比越小。从市中心到郊区，地价在房价中的占比呈递减的趋势。在时间上，随着时间推移，地价、房价都在快速上升。但总体来看，房价上涨的速度快于地价增长的速度。
地价整体将进入快速增长期，黄贤金表示，宏观调控具有长期性，土地供应是重要的调控手段之一。与其他国家相比，目前中国地价在房价中的占比一般在20— 30％左右，而美国地价占房价比重为30—40％，韩国50—65％，新加坡55—60％，英国为25—38％，瑞典20—22％，日本商业性地价占房价比重甚至达到80—90％。
