专家提醒：以房养房仍需谨慎
专家提醒：以房养房仍需谨慎
个案人物
苏先生，年龄32岁，月收入5000元；太太王小姐，29岁，产后没有工作在家带孩子，目前孩子刚1岁。
买房过程
1999年底，苏先生结婚时在徐家汇买有一个小套商品房。2002年10月将该房卖了，共得款近40万，其中有18万是利润。卖房子的钱加上以前的存款共计48万。后在宝山区买了一套三室两厅的房子，房价为50万，其中贷款40万，每月还款2500元。首付加上有关的税费以及装修和家具共花去20万，还有约28万现金。
由于苏太太没有工作，加上上次购房获得的巨大利润，他们决定用剩余的28万元做房产投资，并试图通过买卖的差价来获得利润。经过三个多月的搜寻，买了三套总价约80万的二手房。自己只付了三成，其余同样是通过银行贷款。
因为房子比市价约低10%，因此他们认为利润将是非常丰厚的。但最近由于苏先生的工资不足以负担家庭的开支及贷款每月的还款，而存款已将告罄，迫不得以只好以低于市价的价格出售了一套房子。虽然出售的价格比买入价要高，但是扣除各项费用后，结果还贴进去了几千块钱。到现在为止，他们已经投入了28万现金、苏太太四个月的时间和奔波，而利润是负的。
案例分析(建明理财工作室理财师徐建明)
房地产市场确实是一个非常重要的投资理财渠道，其收益相当不错，但风险也很大。一般来说房产资产有两方面收益：房产资产的增值以及房产出租的现金收益。
由于房子的折旧和使用年限的问题，现有房产的增值水平估计为4-5%左右。以6.5%的房价增长水平预计，30年后的房价将是现在的6.6倍。以4.5%计算，则30年以后房子的价格将是目前的3.7倍，是当时新房价格的七分之四。从房产使用年限70年来看，30年以后也正好是折旧为七分之四。
至于房产出租的现金收益率，决不可简单地用月租金乘12除以总房价来获得，实际上房屋出租的成本是挺高的，且不说时间成本，直接产生的费用就有中介费、房屋管理修缮费、税费及家具和装修的折旧费用等。在扣除各项成本之后，其净收益率估计大约也在4-5%左右。
两者合计，房产投资约可实现8-10%，平均为9%的投资资本收益。如果能够合理地利用银行贷款，实际收益率还可以提高。可见，从收益性的角度，房产投资无疑是相当高的。
但房产资产也有比如很低的流动性、管理操作的麻烦、投资金额较大、不可转移性、无法回避汇率的变化、市场的波动性等等不利的方面，尤其是以房养房的投资者，更应保持一份清醒。
