最安全的投资？

“大象转身很慢，但启动后发力大，速度快。”房地产金融人士这样形容海外基金的投资特点。4月以来，在新政策影响下，上海等城市的房地产投资明显放缓，而海外基金的投资热情丝毫不减。是大象再转身的决策流程过长？还是看好人民币升值的收益，大象坚持既定方向？海外资金的流向引起了宏观调控者的高度关注

6月15日，在上海举行的长三角发展论坛上，上海房地资源管理局副局长庞元明确表示，近期，管理部门将在关注市场走势，引导市场心理预期的同时，密切关注人民币利率、汇率的变化对现金流量乃至稳定上海房价的影响。“在人民币升值的预期下，海外热钱通过正常或非正常的渠道大量涌入。如果没有汇率形成机制的完善或汇率波动幅度的加大，有效遏制汇率膨胀，影响价格上涨的各种因素还将继续存在。”庞元说。

而根据国家外汇管理局最新规定，从6月1日起，各地银行将为企业20万美元以上的境外汇款设立待结汇账户，核查通过后方可结汇，以免投机热钱通过虚假贸易方式出入境。

国家通过各种手段减少热钱流入的用意十分明确：减少人民币升值压力。

由此，对于此轮国家对房地产的宏观调控，有业内人士认为，其目的一方面是为了平衡供需，稳定价格；另一方面，也是要通过给楼市降温，迫使流入房地产市场的热钱逐步退出，进而缓解一部分人民币升值压力。

据一位银行业人士向记者透露，目前，存款作为最灵活的兑现方式，仍然吸引大约40%的“热钱”通过这种方式保留人民币。另外还有40%左右通过购买国债、基金等方式滞留在国内。而其余的20%就是房地产投资。

那么，海外热钱是否真的受到新政策震慑，选择了退出呢？

如果将海外热钱定义为“以人民币升值获利为目的，投入国内市场的境外基金”，那么房地产领域的热钱应该包括海外购房者和海外投资基金两类。

“目前，在上海买房子的海外人士的确比以前少了很多。”一位外资银行的客户主任对记者说。但是海外基金的投资步伐却显然没有停止。

海外基金百亿收楼

经记者初步统计，仅从去年12月开始至今，由海外基金收购的整幢物业项目就有十余个，涉及交易金额近百亿元（见相关链接）。央行上海分行的报告显示，2004年1至11月，共有222亿元外资流入上海房地产市场，其中，2/3为开发投资，1/3为购房投资。而据基强联行统计，2004年，大量海外基金虽然开始关注中国房地产市场，但实际投资项目不超过10个，总投资额也仅有3亿~4亿美元。

可见，2005年成了海外基金的入市年。

资料显示，截至今年3月，仅新加坡嘉德置地集团在中国的投资规模就已经扩大到200亿元。而去年至今，包括新加坡嘉德置地、美国汉斯、美国高盛、美国洛克菲勒财团、荷兰ING银行、澳大利亚麦格理银行、美国柯罗尼基金等海外金融机构纷纷出手，大宗物业、土地购买项目不绝于耳。从买地开发、整购物业长期经营、入股开发企业，到收购不良资产，甚至债权融资等等，海外基金在中国房地产市场的运作已经触及各个领域。

投资战略未变风险防控能力更强

新政策打击了很多开发商的投资热情，而对于海外基金的开发热情似乎并无太大影响。5月，第一中国房地产发展集团宣布，由该公司开发的上海安亭“澳丽映象”项目将在今年下半年如期进入市场。这块原名为安亭A8地块的开发项目是澳大利亚麦格理银行于去年年底获得的上海地块，这也是海外基金通过招投标方式在上海土地市场拿下的第一单。

同时，新加坡嘉德置地在4月份以10.7亿元购得宁波一地块，用于住宅开发，打破了嘉德置地退出长三角的传言。

在众多海外基金中，嘉德置地无疑是近期的活跃分子。在出售了上海新茂大厦和百腾大厦，收回近20亿元资金的同时，嘉德置地快速以18.37亿元价格购得北京朝阳区一在建甲级写字楼项目。此举一度被认为是海外基金从上海退市的标志。

对此，嘉德置地的独资子公司凯德置地总裁林明彦专门发表声明，表示该运作是公司“将资金从成熟物业转移至高增长业务策略”的一部分。而这一策略，与宏观调控无关。

如果说减少在上海的投资，是转移投资、分散风险的措施，那么显然，海外基金对风险的预判和把控能力的确更强。

从去年7月开始，嘉德置地已经开始走出上海，在北京、广州，甚至宁波等地寻找投资目标。除大举进入北京商用物业市场外，嘉德置地在广州、宁波的土地开发全线启动，一个看好后市的姿态已经十分明显。