谁能介绍一下商品房按揭保证保险？
很多人买商品房时选择按揭贷款的方式，而按揭贷款将房产进行抵押就要先办理保险。个人住房贷款合同中通常约定：在保险责任范围内，借款人不能按期归还借款时，保险公司将无条件地负责偿还借款人所欠银行的全部借款本息；银行在取得保险公司赔付后，将其享有抵押权的房产担保物权让渡给保险人；然后保险公司依据借款人与保险公司订立的保证保险条款履行代偿责任后，有权向投保人（即借款人）追偿代付的欠款利息，直至处置抵押物，向借款人追偿。笔者认为，这种“约定”很不合理，需要改正。
投保人缴纳一定数额的保险费用，就应当取得保险事故发生后获得保险理赔的权利。保险人在收取投保人的保险费用后，保险事故发生时，理应按照合同进行理赔。但是，在当前的按揭保险中，保险公司在收取保险费、实施理赔后，仍然可以向投保人进行追偿，直至处置抵押物的行为，违背了权利与义务相一致的原则。《保险法》第四十四条第一款规定：“因第三者对保险标的的损害而造成保险事故的，保险人自向被保险人赔偿保险金之日起，在赔偿金额范围内代位行使被保险人对第三者请求赔偿的权利。”第四十六条规定：“除被保险人的家庭成员或者其组成人员故意造成本法第四十四条第一款规定的保险事故以外，保险人不得对被保险人的家庭成员或者其组成人员行使代位请求赔偿的权利。”从以上规定可以看出，保险人行使请求赔偿的权利只有两种情况：一种是第三者对保险标的损害而造成保险事故的，另一种是被保险人及其家庭成员或组成人员故意造成保险事故的，可以行使代位请求赔偿的权利。因此，在按揭保险合同中，如发生保险事故，保险人对被保险人行使赔偿请求权时，必须有严格的要求，即要有证据证明是被保险人及其家庭成员或组成人员故意造成保险事故的，方可对被保险人（借款人）行使赔偿请求权。除此之外，保险人不得对被保险人行使请求赔偿权。
第一条 投保人与被保险人
本保险投保人为年满十八岁的自然人或在本市注册登记具有法人资格的企事业单位，在购买商品房时，需要融通资金并以购买的商品房作为抵押物者（下称"借款人"）。
本保险被保险人为向借款人提供商品房贷款的银行（下称"被保险人"）。
第二条 保险责任
由下列原因造成借款人连续三个月未履行或未完全履行与被保险人签订的《商品房贷款合同》（以下简称《贷款合同》）约定的偿还贷款责任，天安保险股份有限公司（下称"保险人"）按本保险有关条款规定向被保险人负责赔偿：
一、借款人无力履行《贷款合同》；
二、借款人死亡而无继承人或受赠人；
三、 借款人的继承人或受赠人拒绝履行《贷款合同》；
四、 借款人解散、破产、被兼并或被依法撤消，且无《贷款合同》受让人。
第三条 责任免除
由于下列原因导致借款人未履行《贷款合同》的，保险人不负赔偿责任：
一、被保险人没有按贷款审核的标准对借款人进行审核；
二、被保险人的故意行为或被保险人与借款人的共同故意行为。
第四条 保险金额与保险费
保险金额为《贷款合同》项下贷款本金及利息之和的75% 。年保险费根据年初贷款本息余额计算，签发保单时一次性收取总保险费。
第五条 保险期限
一、本保险单自《贷款合同》签署之日起生效，至借款人按照《贷款合同》规定偿清全部贷款本息及相关费用时终止。
二、本保险单一经生效，保险人不可撤销，但是：
1、发生本保险第三条第一款情形，保险人自书面通知被保险人之日起注销本保险，收回保险单正本，并向借款人按退保费率退还未到期保险费。若已发生赔款，保险人有权向被保险人索回；
2、发生本保险第三条第二款情形，保险人自书面通知被保险人之日起注销本保险，收回保险单正本，并不退还未到期保险费。若已发生赔款，保险人有权向被保险人索回。
三、借款人若提前还清贷款，经被保险人证明，可注销本保险，保险人向借款人按退保费率退还未到期保险费。
四、发生上述以外的其他情况，借款人要求注销本保险时，经被保险人同意，保险人在收回本保险单正本，且与借款人、被保险人结清一切赔款和追偿的帐务后，向借款人按退保费率退还未到期保险费。第六条 赔偿处理
一、发生保险责任范围内的事故，被保险人应以书面通知保险人，并提出索赔申请。保险人经调查核实后，在收到索赔申请的一个月内予以赔偿，赔偿金额为《贷款合同》项下所拖欠的本金、利息并在此以后按《贷款合同》规定按期支付欠款，直至借款人恢复履行《贷款合同》或保险人付清借款人的全部欠款为止。
二、在支付赔款后，保险人有权向借款人追偿代付的欠款及其利息（该利息按银行同期流动资金贷款利率计），直至处置抵押物。
三、发生下列情形之一，被保险人应将抵押物之全部权益通过合法手续转让给保险人，保险人在向被保险人付清借款人全部欠款后，即行使抵押物处置权：
1、借款人未履行或未完全履行《贷款合同》达六个月；
2、借款人在恢复履行《贷款合同》之月起六个月内未偿清保险人已支付的赔偿金及利息；
3、未经保险人同意，借款人改变抵押