物业管理理论与实务（第二版）（送教师课件）
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作者： 王青兰，齐坚，顾志敏 编著
出 版 社： 高等教育出版社
出版时间： 2006-11-1字数：版次： 2页数： 372印刷时间：开本： 16开印次：纸张：I S B N ： 9787040202724包装： 平装内容简介
本书作为“房地产经营管理教材新系”之一，是在1998版教材的基础上进行修订的第二版教材。全书共分为17章，分别是：绪论，物业管理基本制度与政策，现代建筑物区分所有权制度，业主与业主大会，物业管理企业，物业管理早期介入与前期物业管理，物业管理服务，房屋维修管理，物业设施设备的维护和管理，房屋租赁管理，物业的信息管理，物业的风险管理与保险，物业的资金运作与财务管理，不同类型物业的管理，物业管理从业人员，境外物业管理介绍，ISO 9000标准与物业管理。为了方便教学，编著者还制作了教学辅导光盘供广大教师教学之用。本书可作为高等学校相关专业本科生、教学人员、科研人员以及培训机构的教材和科研参考用书，并可供物业管理从业人员自学之用。
目录
第一章 绪论
第一节 物业管理的基本概念
第二节 物业管理的产生与发展
第三节 物业管理市场
复习思考题
第二章 物业管理基本制度与政策
第一节 法的基本知识
第二节 物业管理的法制建设
第三节 物业管理条例
复习思考题
第三章 现代建筑物区分所有权制度
第一节 建筑物区分所有权制度概述
第二节 建筑物区分有所有权人的三项权利
第三节 区分所有建筑物的管理制度
复习思考题
第四章 业主与业主大会
第一节 业主
第二节 业主大会制度
第三节 业主委员会
第四节 业主公约制度
复习思考题
第五章 物业管理企业
第一节 物业管理的特点与分类
第二节 物业管理企业的设立
第三节 物业管理企业的运行机制
第四节 物业管理的资质管理制度
复习思考题
第六章 物业管理早期介入与前期物业管理
第一节 物业管理的早期介入
第二节 前期物业管理
第三节 物业管理招标投标制度
第四节 物业的承接验收制度
复习思考题
第七章 物业管理服务
第一节 物业管理服务的类型与内容
第二节 清洁、绿化养护
第三节 公共秩序维护与车辆停放管理
第四节 报修服务
第五节 社区文化与小区文明建设
复习思考题
第八章 房屋维修管理
第九章 物业设备管理
第十章 房屋租赁管理
第十一章 物业的信息管理
第十二章 物业的风险管理与保险
第十三章 物业的资金运作与财务管理
第十四章 不同类型物业的管理
第十五章 物业管理从业人员
第十六章 境外物业管理介绍
第十七章 ISO 9000标准与物业管理
书摘插图
第一章 绪论
第一节 物业管理的基本概念
（三）物业管理权的由来
在多元产权的物业中，根据“选举产生”、“少数服从多数”的原则而推选出来的业主委员会，是业主大会的“执行机构”，体现了“权在业主”的法律关系，但在对物业的管理和维护活动的具体实施中，却是作为委托人（业主委员会）的代理人的物业管理企业。物业管理企业不仅要管物，还要管使用该物的人，而使用人却大多是业主。在民事关系中，委托人“雇人”，代理人“雇于人”。问题在于，在物业管理的实施过程中，“雇员”怎么管起“雇主”来了?似乎逻辑上不太通。那么，物业管理企业的“物业管理权”来源于哪里?其法律依据何在？
1. 物业管理企业的管理权来源于“业主承诺”
所谓业主承诺，是指物业管理企业接受业主委托，签订委托管理合同。这份以业主公约为依据，体现业主集体意志的委托合同，就物业管理企业承担该项物业管理有关的权利义务关系逐项作出明确规定。任何业主都必须接受公约和合同的约束，若有违反就得承担相应责任。从这个角度讲，此类承诺类似于“国际公约”。区别仅在于参加“国际公约”的主权国家可以单方面宣布退出公约而不再受公约的约束，或者是它虽不宣布退出公约而实际上不遵守甚至对抗。一旦发生此种情况，国际社会所能做的，只能是道义上的谴责或施加某种压力，但绝对不可能采取什么强制措施逼其就范（除非诉诸战争）。而住宅小区里的业主就不同了，除非他把该物业中个人持有部分转让给他人，也就是自愿取消其在该项物业中的业主身份（即所谓“用脚投票”）。只要该业主仍然生活在该物业小区内，单个业主的行为就不能违背其在业主公约和委托合同里作出的事先承诺。为了便于区分，这里把这种经“合同”作出的授权称为“委托管理权”。
2．物业管理企业的物业管理权来源于“政府授予”
所谓“政府授予”，是指任何一个功能齐全的小区或大厦内一般都包括了各种基础性的设施设备，如供电、给排水、供热、供气、通信、有线电视、绿化、环卫、道路等。这些设施设备原本都属于市政工程或垄断经营事业，是由政府设立或授权的专业部门来管理的。比如，对有损电力设施的（超额用电、偷电、切割电线或电缆等），政府部门可采取必要的行政处罚、警告、罚款直至行政拘留，若触犯刑律还可移送司法机关处理；对乱倒垃圾、破坏绿化的，可予罚款……
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