租房合同到期了，房主要求我们离开租给别人，该怎么办？

王朝军事·作者佚名 2011-11-11

你有优先权，根据我国合同法规定，你是在同等条件下有优先权。如果对方不是公开租售，而是合同终止后不再续签，然后免费提供给别人，你就不能租了 1．优先承租权的概念。优先承租权是指租期届满后，原房继续出租的，且原承租人仍愿租用原房的，在同等的租赁价格、租赁期限等条件下，原承租人有优先于其他承租人的承租权。出租人应尊重承租人的优先承租权，剥夺承租人的优先权而与他人签订的房屋租赁合同应认定为无效。 2．优先承租权的法学理论根据。的确，优先承租权尚没有法律明文规定和司法解释规定。但是，很多法学专家在《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)颁布后，依据法学原理、立法精神，所作的合同法条文释义著作中，大多在对合同法第二百三十条关于房屋承租人的优先购买权予以学理解释后提出了优先承租权这一概念，有的还附以典型案例加以阐释。从本案的成功处理也可看出，保护房屋承租人的优先承租权是公平合理的，也是群众能够认同接受的。合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人的这一优先购买权是基于其享有租赁权在先的事实，租赁权在本质上是承租人依房屋租赁合同所享有的一种法定请求权，具有债权的性质。合同法第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁”原则。该原则体现了租赁权的债权性质物权化。法律的这些规定，是从房屋承租人因合同关系的往往不稳定而处于弱者的位置考虑，从法律角度加以平衡保护。因为承租人一旦失去住房，就会造成暂时的生产、生活困难。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条规定：“未定租期，房主要求收回房屋自住的，如果承租人搬迁确有困难，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。”该规定也说明了这一问题。既然承租人享有出租人出卖出租房屋的优先购买权，从而使租赁权与所有权重合，那么出租人在租期届满继续出租房屋时，承租人享有同等条件下的优先承租权是应有之意，也就是说优先租的权利是从优先买的权利中推理衍生而来，优先买的权利应当包含优先租的权利。承租人优先购买权是一种法律直接规定的权利，则优先承租权因其包含在优先购买权之内，也是一种法定请求权，其存在及行使不以当事人的约定为前提。 3．承租人优先承租权的适用条件。依据合同法第二百三十条规定，承租人的优先承租权只有符合下列条件时才能适用： (1)承租人和出租人之间有合法有效的房屋租赁合同在先，并实际履行完毕。如果租赁合同被确认无效或被撤销，自无承租人优先承租权之说。 (2)租期届满后，原房继续出租，且原承租人仍愿租用原房。如果租期届满，出租人收回自用或不再出租，承租人不能主张继续承租。此外，如果房屋的共有人以同等条件提出承租，按物权优于债权原理，承租人的优先权应受限制。因为房屋的共有人对房屋享有一定的所有权。 (3)优先承租权的行使只限于租赁物为房屋或者类似于房屋的不动产。这是因为合同法第二百三十条明确规定优先购买权的行使对象是租赁的房屋。

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