中房报：国六条促地产信托起死回生

正如先前预料的一样，“国六条”为房地产信托的发展争取到了更大的业务空间。

日前，用益信托工作室公布了5月份的信托统计数据，数据显示：在5月份推出的36个集合资金信托产品中，房地产信托开始萎缩，远远落后于金融和基础建设的信托总量，且房地产信托的平均预期年收益率也呈下降趋势。

但进入6月份以来，房地产信托却一改5月份的颓势，出现井喷态势。截至6月15日，安信信托、中诚信托等多家信托公司推出的房地产信托计划，资金规模达到8.3亿元，已超过整个5月份的房地产信托计划所募集资金规模。

对此，信托业内人士一致认为，国家的宏观调控政策，虽然不至于对开发商的资金渠道产生太大的钳制作用，但银行信贷收紧“闸门”无疑为信托腾出了业务空间。

证券投资挤压地产信托

“5月份信托产品的资金运用方式相对集中，且主要集中在贷款和证券投资上；而且受证券市场持续火爆的影响，证券投资成为5月份信托产品资金运用的一个主要方式。这一定程度上抢去了房地产信托的业务空间。”信托业内人士李?表示。

事实上，今年以来，受金信信托的影响以及监管力度的强化，房地产信托一直都难以持续以往的光彩，而5月份的表现尤为明显。

数据显示，5月份投资于房地产领域的信托仅为6个，资金规模8.17亿元，在当月信托总量中的占比分别为16.67%和16.10%。其中，贷款类信托占据多数，贷款金额4.67亿元，其余则为权益投资类信托。

而从投向上看，用于土地储备项目的仅为1个，资金规模1亿元；住宅类项目2个，资金规模4.6亿元；商业地产类项目2个，资金规模2.07亿元；投资于房地产商的项目1个，资金规模0.5亿元。

比起房地产信托的颓势以及证券投资信托的火爆，年初已来表现稳健的投资基础设施建设领域信托在5月份的发展态势仍然平缓。

据统计，5月份投资于基础设施建设的信托为13个，资金规模达29.51亿元。而值得一提的是，进入2006年以来，基础建设领域就一直是信托公司的开发重点，包括北京国投、中诚信托在内的多家信托公司都将2006年的业务重点放在了基建领域。

胜也萧何，败也萧何。虽然“212号文件”使得信托贷款门槛高于银行信贷，但随着“国六条”相应实施细则的出台，各大商业银行房贷业务正在不同程度上收紧，房地产信托重又回到投资者视野之内。

据悉，进入6月份以来，安信信托、衡平信托、湖南信托、江西国投、中诚信托已先后推出了5个房地产信托计划,资金规模达到8.3亿元，这一数字已超过整个5月份的房地产信托计划所募集资金规模。

“理论上说，银行信贷紧缩会给房地产信托发展开拓业务空间，但不能单纯地以一个月的信托计划发放量来判断房地产信托的走势。”对此，信托业内人士邓举功表示，“更何况‘212号文件’对房地产信托的贷款资质规定目前并没有松动。”

平均预期收益率下滑

对于信托公司来说，无论投向如何，最值得关注的还是收益率水平。而正是在这一点上，信托市场的红火并不能掩饰平均预期收益率持续下滑的窘状。

事实上，进入2006年以来，虽然个别大的资金项目的发行使得信托产品的资金规模节节攀升，比如4月份中海信托30亿元流动资金贷款项目和中融信托10亿元的土地储备信托的发行，两个信托计划的募资规模就大抵与此前的月度全部集合资金信托产品的规模相当。

但令信托公司郁闷的是，平均预期收益率下滑却成了2006年信托计划中最为明显的特点。

“去年信托计划的收益率基本上都在5%以上，很多时候都可以达到6%的收益率，尤其是高收益率的房地产信托。但今年以来，很少会出现收益率在5%以上的信托计划。”对于信托产品收益率大幅下降的现状，李?深感不解。

他同时透露，5月份信托计划的年平均收益率仅为4.53%，这是自2004年6月份以来的历史最低点。连一向备受信托公司推崇的房地产信托，其收益率也仅为4.67%。

“国内的信托公司之间还没有形成一个相对自由的竞争市场。这与信托公司竞争加剧没有关联。”对此，信托研究人员孙立表示。

“造成这种现象的原因在于，证券类信托等低收益率信托投向的份额加大而地产等高风险和高收益的信托计划却在减少，这种总量的变化稀释了整体的收益率。”孙立说，“另外，今年以来，国开行担保的信托计划，资金比重加大而收益率偏低也使得整体的收益率下降。”

“更重要的是，今年上半年银行大量放贷，其中很大一部分给了房地产，在加上市场中资金充裕，信托计划收益率自然下降，但随着银行收紧信贷‘闸门’，下半年这种状况一定会有所改变。”熟悉地产行业的一位析人士如是说。（张媛媛/文）