换乘枢纽聚人气 中环线串六大新商圈

董琳霞 每日经济新闻[2006-06-13]

随着中环线各分段的陆续通车，中环线附近的综合交通换乘枢纽规划也在近日浮出水面，周边商业发展迎来契机。

从“2006年中国上海建筑设计与城市规划展览会”上传出消息，未来中环线附近将出现4类、17处综合换乘枢纽，这4种类型的换乘枢纽分别是市内外交通综合换乘枢纽、市内交通综合枢纽、P+R（停车+轨道交通）综合换乘枢纽和地面常规公共交通换乘枢纽。

在各种类型的换乘枢纽中，P+R（停车+轨道交通）综合换乘枢纽和地面常规公共交通换乘枢纽能集聚较多的人流，将来人流的逗留时间和购买比例也较高，因而，未来在这些人流的超级集聚点可能产生诸多新兴商圈。

目前，P+R（停车+轨道交通）综合换乘枢纽已确定3个，分别是位于汶水东路-广纪路、真北路-金沙江路、虹梅路-沪闵路；地面常规公共交通换乘枢纽也已确定，分别是军工路-民星路、华夏路-锦绣路、金科路-云间路。

在这些路段中，有些地区的商业设施发展已较为成熟，有些地区则还属商业空白点。

浦东的华夏路-锦绣路段目前周边住宅市场已相当完善，但商业发展仍在起步阶段，现在是投资者进入的最佳时机。汶水路-广纪路段目前周边中高档商业设施严重缺乏，而中环线通车将带来大批消费层次较高的有车族，现时的商业档次已不能满足这部分人的需求，高端商家的进入将填补这一空白。还有一些商务发展较为成熟的路段对于商铺投资者来说也是一大机会，如真北路-金沙江路段，周边商务人士加上中环线带来的逗留客流，商铺经营要想不红火也难。除此之外，在一些专业定位的商铺市场中，再进入的投资客可以借鉴之前商家的经验，安排自己的投资计划，如虹梅路-沪闵路段的餐饮类商铺，之前进入的商家均反映利润丰厚。

汶水路—广纪路：中高档商业设施严重缺乏

据美联物业虹口分行负责人透露，虽然汶水路-广纪路段周边发展较早，社区商业环境比较完善，但中高档商业中心设施严重缺乏。

目前该路段的商铺多是汶水路干道旁的一些散铺和社区商铺，而大型商业设施多为建材类专业市场，规模较大的有好饰家汶水店、闸北灯具城、汶水路木板木材行和麦德龙、欧倍德、大润发等。

其中有些市场尽管规模大，但入驻商家的经营状况却不理想，前几年商铺价在“谷底”打转，每平方米日租金仅1元上下。随着中环线的通车，该路段周边商铺租金出现了上扬趋势，目前建材商铺租金4.5元/平方米/天，家具商铺4元/平方米/天，木材商铺3元/平方米/天；一些30-50平方米的沿街商铺，日租金3.5-6.5元/平方米。

该负责人表示，中环线通车可望带来消费层次较高的“有车一族”，然而周边高档商业设施的缺乏限制了该路段商业环境的发展，发展高端商铺势在必行。

真北路—金沙江路：高标准商务设施带动商铺发展

“真北路至金沙江路地区是目前商业发展较成熟的路段。”中原地产工商铺二部经理林翔表示，去年初普陀区就将该路段定位为以商务商业中心的开发为龙头的新兴商务圈，主要发展范围以真北路为纵轴，金沙江路、梅川路为横轴。

其中，江浙中小企业商务办公区规划对区域商业发展贡献最大。

该地区5大商业设施目前已初具规模，分别是兴力达商业广场———大型复合商业建筑，包含建筑、家具家装、百货、食品、服装、家电等多种经营内容；建配龙真北店；新长征商务大厦———普陀区智能化写字楼；新伟龙商贸城———定位商贸综合市场，包括商场和商务楼；绿洲湖畔商务港———集现代化商贸办公及服务为一体的区域性商贸中心。

在这些商务设施的带动下，周边小型商铺的生意相对火爆，据在行置业调查，目前小型商铺面积在40-85平方米左右，商铺日租金5-10元/平方米。

军工路—民星路：商铺分布零散商业环境不成气候

“由于军工路至民星路段靠近五角场商圈，受大商圈影响，该路段商业发展一直处于不温不火的状态。”据美联物业杨浦分行负责人透露，目前除了民星路上的欧尚和军工路上的几家大卖场外，该区域的商业设施几乎全是由沿街的社区商铺构架起来的，商业环境较为杂乱。

近期，军工路上的吉龙商业广场正在招商，一期开发为一幢三层大楼，底层有6米开间商铺20间，4米开间商铺40间。该项目底层平均租金3元/平方米/天，二层平均租金约1.5元/平方米/天，三层平均租金1元/平方米/天。主要招商对象为汽车展厅、装潢美容、快修等汽车服务类企业；宾馆、酒店、桑拿、咖啡厅等休闲娱乐企业；办公、超市、建材、产品展示等行业。

华夏路—锦绣路：区域商业空白点

“由于锦绣路周边多为新建住宅项目，大部分新建的沿街商铺仍处于空置期，该路段商圈概念尚未成型。”林翔表示，锦绣路商铺很有发展潜力，周边住宅小区密布，未来将有几万户居民入住，然而目前商业网点奇缺，进驻锦绣路此时正是黄金时段。

锦绣路商铺适合经营各类行业，餐厅、中介、服饰店、美容美发、洗衣店、药房、小超市是该路段稀缺品种。目前该地段商铺面积从40至120平方米不等，租金在5元/平方米/天左右。

金科路—云间路：大拇指广场渐聚人气

该路段处在联洋和碧云社区之间，周边多为中高档住宅和高档别墅，目前周边最大的商业设施就是已发展成熟的大拇指广场和一些大卖场。

证大大拇指广场采取租售并举的销售方式，商铺定位较为高端。目前最小租售面积为80-90平方米，销售价5-6.8万元/平方米，租赁价12元/平方米/天，物业管理费20元/平方米/月。

由于证大大拇指广场位于浦东城区中心、联洋国际社区核心要地，周边可辐射花木文化行政区、张江高科技园区、碧云国际社区、金桥加工区、陆家嘴金融贸易区等，拥有优越的区位优势。

虹梅路—沪闵路：餐饮类商铺集聚

“虹梅路至沪闵路段的餐饮类商铺较为发达，虹梅休闲街就是一个典型，目前加盟的品牌商家已多达32家。”据林翔透露，目前虹梅休闲街的商铺租金在5元/平方米/天以上，入驻商家普遍反映利润丰厚。而附近沪闵路区域的商铺分布则较为散乱，临街商铺一般面积在40-80平方米左右，租金3-5元/平方米/天，一些分割后的小面积商铺（如10平方米左右），租金更高，5-8元/平方米/天。