海外热钱中国路径解密
杨红旭/文
房地产宏观调控再次来袭，在国内投资客饱受打压之时，海外热钱也成了众矢之的。然而在这次“国六条”细则中，并没有对海外热钱的限制，追溯到之前的“国八条”也没涉及对房地产中海外热钱的管制。但海外热钱对房地产市场的影响是不容忽视的，了解和正视海外热钱在房地产市场中的状况，有利于对热钱进行科学的监管，使其在经济发展中发挥正面作用。
热钱入境逐年递增
据商务部统计，今年1月份至3月份，房地产业实际使用外资金额14.79亿美元，同比增长47.67%，占服务贸易领域吸收外商实际投资额的一半以上。据调查，境外资金直接流入上海房地产市场的占比逐年攀升，2001年为16%，目前已超过30%；今年年初以来外商投资于北京房地产项目的资金超过30亿元。
“热钱”又称“游资”或“逃避资本”，是充斥国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金，它的最大特点就是短期、套利和投机，1997年的亚洲金融危机即是其一大“杰作”。由于目前中国针对外资进入的监管相对宽松，其行踪具有很大的隐蔽性。目前进入内地的外资中，只有外商直接投资(FDI)和贸易顺差有具体统计数字,比如2004年国家外汇储备余额比上年增加2067亿美元，而2004年的贸易顺差和FDI之和为926.1亿美元，两者相差1100亿美元，其中热钱数量不小，但具体难详。
大体而言，进入房地产行业的外资分为四类：其一、直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业；其二、外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款；其三、间接投资，购买开发企业的股票、债券，外资中介以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售；其四、非居民外汇流入，结汇购买房产。其中，可以称为“热钱”的主要来自于境外机构包销和个人结汇买房，以及部分基金收购楼盘。
热钱的偏好和收购特点
新闻报道中谈及的海外热钱，多是指海外基金投资,尤其是越来越频繁的物业收购行动，其实很多收购案并不能算作热钱投资。目前，外资地产基金机构数量已超过100家，包括摩根士丹利、麦格理银行、荷兰国际房地产、高盛基金、美林证券、ING、莱曼兄弟、瑞银集团、新加坡腾飞基金等国际知名投资机构都已进来，这些知名机构在多采用收购股权的方式投资物业。这些收购具有三大特点。
第一、只收购顶级地段的潜力型物业。海外房地产投资机构在选择目标时，一般有三个偏好：一是地段要好，绝大部分都选市中心顶级地段(别墅除外)；二是要具有高增值或和持续增值的潜力；三是更喜欢商办类物业。
第二、注重回报率且多中长期持有。在海外，一只基金的运作周期基本都在5~6年以上。根据投资企业及项目的不同以及风险度的高低，它们要求的年回报率高低各不同，一般至少在6%以上，多数需10%以上。
第三、发行REITs是大势所趋。海外资金中有相当部分是以房地产基金形式进入内地的，其撤出渠道也会倾向于把物业打包成REITs，在海外上市。
加强对海外热钱的监管
海外热钱之所以加快进入中国的步伐，有以下几个原因：其一、2000年以来全球范围内的低利率政策，促使“货币泡沫”越吹越大，从欧洲到北美到亚洲，到处流动逐利。其二、自1998年住房改制以来，中国房地产开发投资额每年都保持两位数增长，相较发达国家，中国房地产市场具有长期利好性。其三、相当程度上是在赌人民币升值，许多机构都预测今年年底会跌到7.5~7.8。
海外热钱进入内地，一方面促进了房地产市场的繁荣、缓解了行业资金紧缺状况、使部分烂尾楼起死回生，盘活了沉淀性资产；另一方面也推高了某些大城市的房价，万一集体撤退则会对房地产造成伤害，因此需以日本和香港特区的楼市悲剧为鉴。
两次调控都没涉及海外热钱，反映了中央因考虑到其利好的一面而产生投鼠忌器的心理。“九部委十五条”提高首付和延长二手房交易营业税的年限，根本无法阻截海外热钱；而动作最大的“三限制”，必然会导致90平方米以上房源价格走高，岂不是正中海外热钱下怀？
笔者认为，有必要加强对海外热钱的监管，其一、加强外资的准入管理。“热钱”流入主要是通过混入经常项目和资本项目下。自从2002年取消外销房、内销房的区别后，中国也成为国际货币基金组织187个成员国中少数几个对房地产投资没有限制的国家，因此必须加强出入环节的监管。其二、加强销售市场的游资监管。海外热钱集中在销售市场，因此国家应该通过税费大幅提高其交易成本，加大对投机性购房行为的限制。比如对购买多套住房的购房者，提高首付、增加契税，在一定期限内不得转让，否则征收高额营业税，对高档住宅征收消费税，对二手房交易征收20%~50%的个调税等。(本文作者为易居中国房地产研究院高级评论员)
