民宅禁商催生写字楼新产品 新产品成投资新宠

民宅禁商催生写字楼新产品 新产品成投资新宠

国六条、171号文件、108号文件，政府打出了一套宏观调控的组合拳，打击投机客、遏制投资客，主打自住消费的上海住宅市场已经没有投资客太多施展的舞台，于是部分投资客开始不遗余力地拓展投资渠道。

海外资金看好写字楼市场

限外政策出台后，海外资金在中国境内投资住宅项目受到限制，于是他们便把眼光转为投资其它成熟物业，比如写字楼市场。

2006 年上半年，上海甲级写字楼市场持续其强劲的发展势头，交易量保持稳定，租金由于受供应量有限的影响持续上扬。第一太平戴维斯的报告显示，上海甲级写字楼整体租金指数于今年前6个月上涨了6.6%，其中中央商务区和非中央商务区分别上涨了8.6%和4.2%。“中央商务区和非中央商务区的租金差距在进一步加大。”

今年第二季度，沪上甲级写字楼租价再次吸引了人们的眼球。据戴德梁行第二季度市场报告显示：上海的某些中心区域甲级写字楼平均空置率一度达到了10年以来的最低水平3%，进而助推租金继续上涨。

目前甲级写字楼市场的发展势头必然得到海外资金的关注，据中原地产研究咨询部高级研究主任鞠波介绍，它们一般选择中长期的投资和持有，整栋收购写字楼后，将其改造并重新投入市场收取租金。摩根士丹利继今年5月收购陆家嘴中央公寓住宅4幢，6月收购华山夏都整幢公寓后，于7月13日与浙江绿城集团签约，以 19.6亿元人民币的价格接手了位于上海市南京西路的写字楼东海广场，而一年前，绿城集团仅以13亿元的价格买下该物业。东海广场位于上海南京西路的商务中心“梅恒泰”金三角，传统的商务区，未来发展潜力巨大。

中原地产鞠主任介绍，目前在上海，个人投资写字楼也越来越多，而其中又以投资在建的小面积写字楼项目居多。鞠主任分析，由于目前市场上私人企业增多，因此小面积写字楼项目大量涌现，租赁需求也有所保障。同时小面积写字楼单价不高，每套售价和住宅差不多，完全是个人投资者能够承受的。

商业地产投资外延扩大

作为多元投资的方向，不少投资者把目光转向商业地产。由于个人资金规模有限，不可能去做集中型的商业投资，因此个人投资的商业地产以成熟的社区商铺和居民消费圈为主。大型商业地产在开业时会采取养铺战略，铺位的租金会非常低。另外，开发商开发住宅时底层一般都带商铺。专家认为，投资底层商铺的最大好处是能够得到一个永久物业，可以长期回收租金，但是投资大、风险高，如果个人手中钱较多，可作为长线投资。

海外资金通常大手笔投资商业地产，中原地产鞠主任介绍，刚进入中国市场时，海外资金以收购成熟物业为主，在经过了一段时间的摸索期后，有了在中国市场的投资经验，海外资金转而收购收益更大的在建商业项目，并且用自己在国际上打造商业地产的丰富经验，为上海的商业地产注入新的活力。6月15日，摩根士丹利收购了上海广场，一改前上海广场的商业经营模式，而以沪上少有的时尚创意商业中心为定位。

同时一些印象中并不是繁华区域的新兴地区，凭借政府的良好规划和巨大的升值空间同样吸引了海外投资者。位于闸北的大宁国际商业广场被业界一致认为是今年上海苏州河以北地区商业地产的最大看点，目前已有部分被美资基金收购，收购价测算超过5亿元人民币。

来自菲律宾的顶峰控股公司嘉定投资建设了七万平方米罗宾森购物广场，填补了嘉定地区大型商业地产的空白，还自主进行商业规划、招商经营，目前销售及租赁情况相当火爆。

工业地产空间越来越大

在仲量联行发布的首个“工业地产选址白皮书”中，无论是综合工业类还是研发类，上海成为了跨国企业的首选地，在进入白皮书视野中的国内25个城市中遥遥领先。众多外资企业近年来以更快的速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定持续的客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报。

另一方面，由于上海办公楼租金节节上升，2006年甲级办公楼租金比1999年大涨6倍，达到1.20美元/平方米/天。中原地产鞠主任分析，对租金敏感的制造业和其他传统行业，它们不需要市中心的人流量来支撑，因此纷纷从市中心的一线物业退出，干脆搬离市中心，进入近年新兴的近郊工业园区，获得地方的鼓励政策和未来扩展的空间。另一方面，资料显示，上海工业物业平均租金2003年第四季度为0.75元平方米/天，目前已突破了1元/平方米/天，其中张江和漕河泾的租金最高，已达2美元/平方米/天左右。其回报率也保持在10%甚至更高的水平。投资工业地产的商机已经渐趋成熟，越来越多的国内开发商投入这一领域。

原来致力于上海住宅和商用地产领域的大开发商谋求开辟工业地产。绿地集团早在去年年中便宣布斥资13亿元打造金山第二工业区；而陆家嘴集团回购开发中的“陆家嘴软件园”相邻地块，用于开发建设标准厂房；复地集团也拿地开发总建筑面积为26.28万平方米的上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目。

而国际开发商对这一点看得更清楚，继新加坡丰树去年末以1.2亿元收购浦东空港欧罗物流园项目后，全球工业地产大鳄普洛斯在普陀桃浦成功投建物流园区，全球排名第二的工业地产开发商AMB公司也完成其在华第一笔收购，上海一块面积为17474平方米的工业地产项目及附近一块待开发用地，可开发物业面积达17826平方米，计划年内开发完成，预计总投资约1330万美元。

海外楼盘抢滩上海市场

近期上海的海外投资市场不断出现各种新诱惑，澳洲、新加坡、泰国、欧洲、马来西亚等地楼盘纷至沓来，吸引沪上投资客的一个重要原因是这些楼盘许诺的高投资回报率。据介绍，泰国的别墅产品售价仅仅为21万美金和29.5万美金，预估投资回报率在8%至12%。而就在今年3月，澳洲一楼盘也来上海推广，打出“包租、回报率5%、永久产权”的口号。

6月10日，来自澳洲第三大城市昆士兰州首府布里斯班的10个楼盘开始在上海发售，由汉宇地产全程式独家代理。汉宇地产市场研究员邵明浩介绍了澳洲楼盘在上海销售的优势：其一，在上海有很多人曾经留学澳洲或想移民澳洲，有去那里置业的愿望。其二，当地房地产经过七十多年的发展，已经相当成熟，目前房价一直稳定增长，政府还采取托市政策，在贷款等政策上都相当优惠。其三，推介楼盘靠近市中心，属于中高端楼盘，其中有公寓、度假别墅，价格在人民币十几万元到上千万元，涵盖各个需求档次。邵明浩表示，海外楼盘与上海的高档住宅之间的差价并不大，而且又具有较大的投资回报率，这是海外楼盘吸引上海投资者的最大优势。

除了澳洲楼盘，在6月房展会上，打着“马来西亚首个海景楼盘登陆上海”横幅的展台吸引了不少的参观者。高力国际代理的伦敦楼盘也开始向上海投资客推介。6月底，位于新加坡被誉为亚洲首屈一指的海景避风港的升涛湾高尚住宅区开始发售，这是新加坡第一个也是唯一一个允许外国人购买的有地住宅项目。而上海是这一住宅项目瞄准的重点区域。

不过，购买海外物业的上海投资者应注意，每个国家的法律、法规、投资秩序不一样，对投资者能够起到的实际保护也不一样，购房者购买前应对此有足够了解。