半年流入261亿元　上海商业地产暗筑资本洼地

2006年上半年，当住宅屡遭“政策高地”时，上海的商业地产却悄悄扮演着“资本洼地”的角色。

在过去的半年间，从土地供应、开发投入到市场成交均表明，上海商业地产逐步升温。来自上海市房地产交易中心的最新资料显示，2006年上半年商用物业交易量快速扩大，交易面积环比增长30.9%，成交总额近261亿元。

土地市场一枝独秀

2006年上半年，上海土地供应结构明显倾向商用地块，仅商业用地出让金就超过54亿元。

2006年1月20、23日，上海土地出让2005年第5号公告的地块成交，这也是2006年上半年唯一的一次土地供应。在成交的35幅地块中，除一幅位于嘉定的居住用地外，其余34幅地块皆为商用物业用地。

与去年上海住宅土地出让的情况相仿，市中心土地罕见的特点在于今年上半年的商用土地市场重现。上半年，上海综合类用地合计总出让面积1058922.6 平方米，共14幅，成交总价397869万元，均价3757元/平方米;商业类用地则全部来自市中心以外区域，总计721960.7平方米，共16幅，成交总价118204万元。

另外，还有2幅酒店类用地出让，都来自青浦，面积74614.6平方米，总价8980万元；办公类物业2幅，分别位于青浦和杨浦，土地总面积21837.5平方米，成交总价16245万元，均价7439元/平方米。

目前，由上海城开集团开发的徐家汇中心项目，紧邻港汇广场，占地面积16.3公顷，主楼高达300余米，总建筑面积超过60万平方米，号称总投资200 亿元；东方海外(国际)有限公司已决定投资近20亿元人民币开发于去年取得的中山公园商圈内长宁区88街坊32/8丘地块；陆家嘴地区更有包括环球金融中心等众多大型商用项目动辄数十亿的资金投入。

商业地产量价齐升

住宅市场投资前景的黯淡和与日俱增的政策风险，令曾经驰骋住宅市场的投资群开始转向，寻找新的投资产品，上海商用物业市场则成为重要的资金目的地。

来自上海房地产交易中心的最新数据显示，2006年上半年商用物业交易量的快速扩大，总成交面积达到2519146平方米，与2005年下半年的 1925396平方米相比，交易面积超出30.9%，甚至还超过了前两年楼市火爆时期，成为近年来商用物业交易最为活跃的一个半年：2004年下半年这一数字为2322412平方米，2005年上半年则为2151535平方米，均低于今年上半年。

与巨大成交量同时到来的便是大量的资金。2006年上半年，上海全市商用物业成交均价为10360元/平方米，成交总额接近261亿元人民币。开发资本之外，加上销售环节流入的大量资金，已令商业地产渐显“资本洼地”本色。

其间，上海办公物业成交6339套，计72.54万平方米，成交均价13564元/平方米，累计成交金额99.05亿元。上海信义不动产研究中心指出，与住宅市场不同，办公市场交易量的爆发出现在第二季度，并且利用国家宏观调控对住宅投资严厉打击的契机，其交易量还有高位继续上探的趋势。“从各行政区的成交情况看，浦东以253322平方米的成交量居首，长宁、普陀分别以65598平方米、64268平方米位列二、三位。成交价格方面，徐汇、静安、长宁依次最高，分别为每平方米21729元、18062元、17501元。”

对商铺投资者有着巨大吸引力的商业物业成交则量价齐升，成为众多撤离住宅市场的投资资金的重要去处。

2006年上半年，上海商业物业成交7865套，计104.3万平方米，成交均价10868元/平方米，累计成交金额113.34亿元。受商业物业供应区域外围化影响，上海商业物业的成交重心迅速向市郊转移。今年上半年，分列2-6位的区域则分别是浦东、金山、松江、南汇、嘉定，合计54.4万平方米，超过上海商业物业市场总成交面积的一半。成交均价最高的三个区域分别是长宁、徐汇与闸北，均超过2万元/平方米。

上半年成交的商业物业个案中，位于普陀区的兴力达国际广场成交总面积与成交总金额第一，分别达159981平方米、26.15亿元，这个占地10万平方米，建筑面积45万平方米，总投资23亿元的商业“巨无霸”，目前商铺已开租，租金6-12元/平方米/天。而成交均价最高的是证大大拇指广场，为 56451元/平方米，尽管之前经营并不理想，但不少投资者依然看好陆家嘴区域商业前景，果断投资。

看准商用物业成各路资本新宠的机遇，开发商也加快了推盘节奏。

上海上半年商用物业共计开盘84次(因预售许可证单个项目有重复开盘现象，实际开盘项目51个)，开盘项目以分布于内环内与外郊环两个区域为主，内环内计开盘27个，内中环10个，中外环14个，外郊环25个，郊环外8个。

资金的政策疏导口？

《史记》有载，鲧、禹治水，堵、疏有别，鲧堵则洪水泛滥，禹疏堵结合终成功。楼市资本如洪水，调控政策同样需要疏堵结合。

从资本流动的角度，房地产投资资金由住宅向商用物业流动的局面无可避免，能有稳定回报支撑的商用物业产品将成为近期楼市的关注热点，商用物业市场原有的供需结构有望打破。

这对缓解商用物业的供需矛盾或许有积极意义，但商用物业的问题绝不只是量上的矛盾。

在商用物业供应量逐年上升的背景下，自2004年下半年至2005年下半年期间，商用物业的成交量缓慢下降，虽在2006年上半年，商用物业的成交量迸发出了近年以来的最高峰，但相对于今年上半年高达329万平方米的供应量而言，市场供大于求的矛盾依旧非常突出。

另外，2004年以来，上海商用物业尤其是商铺型物业供地呈现出远郊集镇化的趋势，这与消费市场的投资欲求有所偏离。可以预计，在未来的一段时间内，中心城区商用物业供求趋于平衡，外围商用物业乏人问津的局面仍将存续。

以往对商用物业盲目投资的后果接连出现，经济纠纷甚至经济诈骗性质的例子屡见不鲜，都给这个悄悄形成的“资本洼地”埋下了不稳定因素。