许晓璐:商业地产不是短期行为 要分层次分类型

许晓璐 常乐项目顾问 策划部总监

长期以来，带着销售商铺的目地去开发一个商业地产项目，是目前厦门乃至全中国大部分商业地产开发商所带有的一个开发理念。

从厦门的商业地产发展上看，2000年以前，由于商业市场的不成熟，再加上“一铺养三代”传统投资理念根深蒂固的影响，使商铺投资成为一种十分保守而热门的投资工具，尽管当时的商铺价格往往是住宅项目的十倍甚至以上，但其销售速度今许多住宅项目都望尘莫及，许多项目甚至是围墙刚刚搭上，商铺就被内部订购一空。在这个阶段，商业地产在开发商的概念中，无非就是沿街底商的概念，由于根本就不愁卖，因此，也根本谈不上招商策划的概念了。然而，近年来，随着厦门经济的发展、消费潜力的日益提高，吸引了许多商业巨头纷纷落户厦门，冲击着厦门最为原始的商业市场，使厦门商业市场发生了翻天覆地的变化，SM城市广场这个先前被认为是“商业怪盒”的成功运营，为厦门带进了SHOPPING MALL的商业概念，由于没有专业的招商管理团队，再加上商业巨头对小型零售业的影响，传统的沿街底商的观念受到了冲击，人们开始对沿街底商的信心开始有了一些动摇，对市场最为敏感的开发商当然不会无动于衷，于是，在没有完全读透SHOPPING MALL或购物中心概念时，就学着购物中心的建筑模式，将商场分割成一个个小小的商铺，并以较高的投资回报率作为诱饵，销售给急于尝鲜且对沿街商铺信心动摇的投资者。然而，商业地产并不仅仅是一种建筑型式，由于没有专业运营团队的管理，再加上已将商场分割成不同产权的小块，根本不利于经营，因此，在项目交予使用后，投资者才纷纷发觉上当。于是，市场渐渐认识到，知名的商业巨头才是一个SHOPPING MALL运营的关键，因此，此后的商业地产项目，为了促进销售，开发商开始在招商、策划上动脑筋，于是保留部分物业，想方设法引进商业巨头进驻，成了许多项目的法宝，也成为时下最为流行的商业地产操作手法，而以上诸多行业的目的只有一个，即将除了保留招商部分以外的商铺的尽快销售出去。

然而，这种操作手法真的是商业地产市场的最佳运营手法吗？以常乐顾问在中国近十年来的操作经验以及我们多年来在国外所积累的商业管理经验，我们的回答是否定的，从一个城市商业发展的角度考虑，在这里我们所要强调的是，商业地产不是一种短期行业，它的操作运营方式不能简单的与普通的住宅地产项目相提并论，而以销售为目的的商业地产项目的操作，从长期上看，将不利于一个城市商业地产的发展。

我们所定义的商业地产，是分层次分类型的，我们将中国的商业地产分为社区商业地产、区域商业地产以及城市级商业地产。从它们的定义上看，它们的分工也应是明确的。社区商业地产，它的功能主要是便民小店，包括理发店、小饭馆、小超市、干洗店、冲印店甚至包括小杂货店、以及种种修补店（修鞋、种种小型家电清理等等），厦门传统的社区底商就属于这一类型。区域商业地产，是整个区域人民生活购物的中心，它是以包括大型卖场超市、综合百货等满足人们日常消费需求的业态作为主体，它的目标消费群体所锁定的是附近区域的居民，只要周边存在稳定的居住群体，它的生存就极为容易，该种类型的商业地产也是最为稳定的一种商业产品，SM城市广场就是这一类型的典型代表。而类似中山路这种特色传统的商业街，以及各种消费目的性极强的专业商场，如东方家园等，则属于城市商业地产的范畴，它所辐射的商圈是整个城市乃至城市以外的消费群体，该种类型的商业地产所体现的应是一种极为鲜明且足以吸引所定义商圈的特色。

然而，厦门目前的商业地产实际情况是这样吗，回答是否定的。在阐述下面观点之前，我们首先要提出一个概念，及不同业态业种的租金承受能力，根据我们的实际操作经验，一般情况下，服饰经营业者所能承受的月租金大致为其月经营总收入的20％～22％左右，餐饮经营业者所能承受的月租金大致为其月经营总收入的 15％～18％左右，精品经营者的承受租金为其经营收入的28％～30％左右（以上所指的租金含水电、管理费，或称之为occupancy cost）。如果投资者的投资回报预期高于业种所能承受的租金，那么该业种将无法在目的物业生存。带着这个观点，纵观厦门商业地产，目前几乎所有商业地产项目都带着销售的目的，在销售成功的背后，所带来的是各种类型商业地产功能的混乱以及不明确。由于大部分商铺已经销售出去，属于不同的业主，对商业地产后期的控制管理十分困难，前期的定位已成为空谈。并且由于销售定价过高，投资者对投资回报的期望也过大，因此，许多适合且能满足目标消费群体需求的业态经营者，由于承受不起太高的租金，从而望而止步，此外许多投资者由于得不到预期的回报，而宁愿将商铺关门闭客，这种现象在厦门的社区底商中十分常见。另一方面，由于厦门不少的社区底商均朝外沿街，而且无论是在销售价格上还是租金价格上，均略低于区域级、城市级商圈，因此，尽管换手率极高，还是有不少本应定位于区域商业乃至城市商业的业种在此开店。同样的，由于销售价格过高所导致的投资回报预期过高，以及无法进行统一的规划管理，从而使许多本应体现城市特色的业种由于承受不起过高的租金，而无法在城市级商圈立足，从而使城市商圈不得不屈居于区域商业的业种，从而使城市商圈的特色日渐消亡。在前面我们已经提到，由于体现的是大众的日常商业消费需求，只要有固定的居住消费群体，区域商业地产较之其它两类商业地产而言，其操作较为容易，这也是其它两类商业地产不断向其转化的原因。然而，长此以往，就造成了城市同质商业类型的过剩，也就是厦门目前大众化商业地产项目的过剩现象，却缺乏能满足人民便利需求、具有城市特色的商业地产项目。

城市商业地产的不稳定发展，首当其冲受影响的当然是已付钱购买商铺的投资者，表面上看，对开发商好象不存在什么影响，然而，我们认为，城市商业地产发展的不利，对开发商的影响也是深远的。首先，由于市场的发展，投资客的心理也日渐成熟，不少开发商为尽快将项目销售出去，采取了各种方法，包括以较高的投资回报率来吸引消费者购买，于是，商业地产便成为开发商在未来十年乃至更长时期内的包袱，大连万达就是最典型的例子。在先前的一份报导中，大连万达的高层也曾表示，由于他们先前操作的失误，采用投资回报的手法销售项目，到目前为止，他们还不得不花费大量的时间及金钱去承兑当得所留下来的固定回报的包袱。其次，由于同类型商业地产项目的过剩，使城市商业地产发展只能一路向下，对于商业地产开发商而言，这无疑是市场所给予的另一种惩罚。

综上所述，我们所要重申的是，商业地产应该是一种长期的操作行为，商业地产的操作，应以将项目长期运营下去作为目的，应将商业地产作为一种长期资产运营下去，使其不断增值，而不是以带有销售目的为最终目标的短期行为，这也是常乐顾问长期以来所坚持的观点。在这里，可能不少朋友会对开发商的资金缺口产生顾虑。在一点上，我们认为，一个城市商业地产的健康发展离不开多方面的共同努力，一方面，政府应加以扶持以及管理，如对社区商业地的管理，在深圳中信广场大商圈的附近，我们就曾看到在政府的规划下，一个居住社区内真正便民一条街的存在。另一方面，由于将商业地产项目作为自有长期资产进行运营，再加上中国较好的经济发展环境，吸引着不少国外资金的眼球，因此，开发商的资金可通过融资等多种渠道来实现。在我们的操作中，在北京、上海、天津、哈尔滨、昆明等大城市，已有不少开发商采用这种方法。而在我们已不少国外基金的接触当中，好的商业地产项目是他们投资的首选。

总而言之，商业地产是一种资产，并将随着时间的流逝而日渐增值，它为企业所带来的经济利益并不是目前短期内将其销售出去所能比拟的，这是常乐顾问一直以来所坚持的观点，也是国外商业地产开发商所积累的经验之谈。以上诸点，与各位分享。